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[RSQUARE] 2023_Q2 오피스+지산 매매지표 리포트

NO.1 PROPTECH RSQUARE 오 피 스 ㆍ 지 식 산 업 센 터 매 매 지 표 리 포 트 2023 2Q RSQUARER CONTENTS 1 지 표 산 정 방 법 2 오 피 스 지 수 3 지 식 산 업 센 터 지 수 4 오 피 스 , 지 식 산 업 센 터 거 래 량 5 오 피 스 \5 지 식 산 업 센 터 지 수 비 교 6 거 시 경 제 지 표 vs 오 피 스 지 수 비 교 7 QUIA Cap.Rate 비 교 : 명 목 \5 실 물 刁 玲 산 정 방 법 珊 呻 刀 伐 * 오 피 스 매 매 지 수 는 미 국 의 Case/Shiler Home Price IndexE 산 정 하 는 데 활 용 되 는 배 반 복 매 매 모 형 으 로 만 들 어 졌 다 . 반 복 매 매 모 형 은 부 동 산 을 매 입 하 고 나 중에 재 판 매 하 는 , 다 시 말 해 서 반 복 적 으 로 2 번 이상 거 래된 자 료 들 을 이 용 하 여 그 상 승 률 을 시 기 별 로 적 절 하 게 나 누 는방 법 이 다. 기 타 자 료 수 가 많지 않 은 것 을 보 완 하 고 자 \7 부 동 산 연 구 센 터 (\11/006) 의 2 단 계 추 정 법 을 활 용 하 여 산 정 한 다 30.8616 는 매 매 사 례 가 많지 않 고 , 사 옥 이 나 개 발 과 같 이 거 래 가 되 더 라 도 임 대 료 가 없 는 사 례 는 제 외 되 는 등 자 료 가 많지 않 아 분 기 별 평 균 을 이 용 하 더 라 도 안 정 적 인 지 표 를 만 들 어 내 기 에 한 계 가 있 다 . 이에 최 근 안 정 적 인 지 표 개 발 에 활 용 되 고 있 는 베 이 지 안 모 형 을 이 용 하 여 Cap﹒ Rate 지 표 를 산 정 하 였 다 . 모 형에 고 려 되 는 사 전 분 포는 전 분 기 와 현 재 분 기 의 차 이는 정 규 분 포 라 는 12|23 (random walk)S 가 정 하 였 다 . Cap. Rate 매 매 지 수 와 Cap. Rate= 알 스 퀘 어 에 서 등 기 부 등 본 자 료 등 을 활 용 한 실 거 래 자 료 를 이 용 하 였 으 며 , 기타 자 료 구 축 및 모 형에 관 한 참 고 문 헌 은 다 음 과같 다. 황 규 완 ㆍ 손 재 영 (2017), “MIT/CRE 2 단 계 추 정 법 을 활 용 한 서 울 오 피 스 가 격 지 수 산 출 에 관 한 연 구 ", 주 택 연 구 25(1), 151-175. 류 강 민 송 기 욱 (2020),“ 반 복 매 매 모 형 을 활 용 한 서 물 시 오 피 스 벤 치 마 크 가 격 지 수 개 발 및 入 剛 可 分 咐 山 1，LH 仁 弓 11(2﹚ 33-46 류 강 민 . 송 기 욱 (2023), ” 서 울 시 지 식 산 업 센 터 가 격 지 수 개 발 및 거 시 경 제 요 인 영 향 24, 부 동 산 분 석 9(, 253-270

기반 시 세 개 발 ", 부 동 산 학 연 구 28(4), 39﹣54

기타

3 RSQUARERA 오 피 스 지 수 2023 년 2 분 기 매 매 지 수 는 483.1 포 인 트 로 2001 년 1 분 기 대 비 4.83 배 높 은 수 준 의 가 격 상 승 을 보 였 으 며 , 전 분 기 (23.10) 대 비 0.9% 하 락 , 전 년 동 기 (22.20) 대 비 1.0% 하 락 한 것 으 로 나 타 났 다 . 서 울 오 피 스 매 매 지 수 는 2001 년 부터 2008 년 3 분 기 까 지연 간 13% 이 상 의 높 은 상 승 률 을 보 였 으 나 , 글 로 벌 금 융 위 기 직 후 인 2009 년 3 분 기 에 는 고 점 인 2008 년 3 분 기대 비 12% 가 하 락 하 였 다 . 금 융 위 기 이 후 인 2010 년 부터 2017 년 까 지연 간 3% 전 후 의 상 승 세 를 보 였 으 며 , 2018 년 부터 2022 년 3 분 기 까 지 연 간 10% 이 상 의 높 은 상 승 세 를 보 이다 최 근에 하 락 하 였 다 . 특 히 2020 년 과 2021 년 은 코 로 나 19 에 도 저 금 리 로 인 한 양 호 한 투 자 환 경 으 로 큰 폭 으 로 가 격 이 상 승 하 였 으 며 , 2022 년 에 는 연 이 은 금 리 인 상 에 도 불 구 하 고 양 호 한 임 차 수 요 와 임 대 료 상 승 을 바 탕 으 로 史 名 州 唯 이 어 가 2022 년 3 분 기 에 고 점 을 기 록 하 였 다 . 그 러 나 2022 년 4 분 기 에 하 락 하 여 정 체 를 보 이 고 있 으 며 , 거 래 규 모 또 한 과거 대 비 크 게 감 소 하 였 다 . 다 만 , 최 근 금 리 의 높 은 상 승 에 도 불 구 하 고 양 호 한 임 대 시 장 으 로 가 격 하 락 이 크 게 나 타 나 고 있 지는 않 은 상 황 이 다 ( 고 점 대 비 邱 唐 史 ㅡ M2 오 피 스 매 매 가 격 지 수 (2001.10=100.0) 0 전 분 기 대 비 변 동 률 600 50% 500 40% 30% 20% 10% 짜 . | ˍ | || I 1 ||I | l|l |||llll | ee I|._..I| 삐 브비 , 0% 100 -10% 0 -20% 1930 19030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 10 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 23 4 RSQUARERA 지 식 산 업 센 터 지 수 2023 년 2 분 기 지 식 산 업 센 터 매 매 지 수 는 199.3 포 인 트 로 2011 년 1 분 기 대 비1.99 배 높 은 상 승 을 보 였 으 며 , 전 분 기 (23.10) 대 비 -4.2%, 전 년 동 기 (22.10) 대 비 -14.5% 로 나 타 나 오 피 스 와 달 리 금 리 인 상 으 로 인 한 가 격 하 락 이 비 교 적 크 게 나 타 나 고 있 다 . 지 식 산 업 센 터 는 2011 년 부터 2019 년 까 지 연 간 3.0% 전 후 의 안 정 적 인 상 승 세 를 보 였 으 며 , 2020 년 부터 2022 년 3 분 기 까 지 연 간 20% 이상 상 승 한 것 으 로 나 타 나 오 피 스 보 다 높 은 상 승 률 을 보 였 다 . 지 식 산 업 센 터 의 높 은 가 격 상 승 은 오 피 스 에 비 해 적 은 투 자 금 으 로 매 입이 가 능 하 여 개 인 투 자 가 가 능 한 句 ， 주 택 에 비 해 대 출 등 의 규 제 가 높 지 않 은 점 등 양 호 한 투 자 환 경 이 영 향 을 미 쳤 기 때 문 으 로 판 단 된 다 . 그 러 나 2022 년 2 분 기를 기 점 으 로 연 이 은 하 락 세 를 보 이 고 있 으 며 , 2023 년 2 분 기 의 매 매 지 수 는 고 점 대 비 15% 에 가 까 운 가 격 하 락 을 보 이 고 있 어 지 식 산 업 센 터 에 관 한 지 속 적 인 모 니 터 링 이 필 요 한 상 황 이 다. ㅡ 지 식 산 업 센 터 (2011.10=100.0) 0 전 분 기 대 비 변 동 률 250 50% 40% 30% 20% 10% 。 | 唏 回ˍIˍ‧Iˍˍ-‧ˍ_ l_I|‧ˍˍIˍI ˍI|‧ˍ-ˍ-ˍI ˍ| ˍˍˍˍ 0% 0 -10% 12341234123412341234123412341234123412341234123412 2011 2012 2013 2014 2015 _ 2016 ﹍2017 2018 2019 2020 2021 2022 23 o RSQUARERA 오 피 스 및 지 식 산 업 센 터 거 래 량 분 당 을 포 함 한 서 울 空 分 之 거 래 규 모 는 口 二 與 금 융 위 기 이 후 지 속 적 으 로 증 가 하여 2016 년 부 터 계 약 년 도 기 준 으 로 10 조 이 상 을 기 록 하 고 있 으 며 , 2021 년 에 는 17 조 이 상 의 가 장 많 은 거 래 를 보 였 다 . 그 러 나 금 리 인 상 으 로 인 한 대 출 부 담 과 수 익 률 하 락 으 로 오 피 스 에 대 한 투 자 가 감 소 하 면 서 계 약 시 점 기 준 2022 년 의 거 래 규 모 는 전 년대비 34% 가 하 락 한 12 조 원 을 기 록 하 였 으 며 , 2023 년 상 반 기3.4 조 원 으 로 거 래 가 전 년 도 의 절 반 도 되 지 않 은 수 준이다 지 식 산 업 센 터 는 2019 년 부 터 1 조 원 이 상 의 거 래 량 을 보 였 으 며 , 2021 년 에 는 1.5 조 원 으 로 가 장 많 은 거 래 규 모 를 기 록 하 였 다 . 그 러 나 앞 서 오 피 스 와 마 찬 가 지 로 금 리 인 상 의 여 파 로 2022 년 에 는전 년 대 비 60% 수 준 인 0.9 조 원 으 로 감 소 하 였 으 며 , 2023 년 상 반 기 거 래 규 모 는 2022 년 대 비 35% 수 준 인 0.3 조 정 도 가 거 래 되 었 다 .

※ 계 약 시 점 기 준 은 투 자 가 완 료 된 잔 금 시 점 기 준 과 달 리 신 규 투 자 가 발 생 하 는 시 점 으 로 신 규 투 자 의 동 향 을 파 악 하 기 에 좋 은 장 점 이 있 다 .

서 울 / 분 당 오 피 스 거 래 규 모 ( 조 원 ) 서 울 지 식 산 업 센 터 거 래 규 모 ( 조 원 ) 頁 州 降 囡 史 目 且 口 忘 云 20 18 .6 .2 | 0.0 £ 7 & 鈍 王 論 吳 節 唐 唐 宏 同 同 呂 吳 合 N ® B3 N o e

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※ 렌 트 프 리 지 표 는 알 스 퀘 어 가 직접 중 개 또 는 조 사 한 실 제 임 대 차 계 약 자 료 를 이 용 한 것 으 로 , 베 이 지 안 모 형 을 활 용 하 였 다 .

서 울 오 피 스 연 간 렌 트 프 리 기 간 ( 개 월 / 년 ) —CBD 一 GBD 一 YBD — OTHERS 전 체 4.0 3.0 2.0 0.0 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 10 H 12 13 14 15 6 17 q8 19 20 21 22 23 서 울 오 피 스 向 含 vs 勿 呂 Cap﹒ 8866 Gapibps 弛 史 ﹣ 史 危 ﹍ 一 H=Cap,Rate 一 A1 Cap, Rate 14% 800 12% 10% 600 8% 6% ^ _ 200 2% 0% 123412341234123412341234123412341234123412341234123412341234123412341234123412341234123412 9 ga2 '03 ‘04 ﹍0s '06 '07 '08 09 10 1 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 10 RSQUARERA oy

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