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[RSQUARE] 2026_Q1 오피스마켓리포트

LEASING MARKET OFFICE MARKET REAL REPORT 2026 Q1

임대차시장

2026 Q1 MARKET REAL REPORT OFFICE GBD YBD

서울기타

BBD

오피스임대차시장

1 LEASING MARKET LEASING MARKET Others YBD GBD BBD

신규공급공실률

신축포함 기준

NOC 거래규모

억원 - -3,292평 4.87% + 0.40%p 299,932 +3.26% 19,068 억원 -12,152억원 GBD 1,406 평

5.00% +0.20%p 300,695 +1.78% 8,675 억원 -5,664억원 YBD - - 1.80% -0.12%p 288,196 +1.00% 889억원 -4,028억원 Q1 2026 Seoul Office Market Snapshot Seoul Others 39,382 평 +16,130평 10.83% -0.68%p 205,816 +1.36% 3,105 억원 -3,833억원 BBD 2,867평 +2,867평 6.38% +0.12%p 253,109 -1.60% 3,592억원 -8,307 억원

LEASING MARKET서울오피스임대차시장

Overview 공실하락세둔화속저공실기조유지및신규공급5.6만평유입 ‘26. 1Q 서울 오피스 평균 공실률은 전분기 대비 0.1%p 하락한 6.1%를 기록했다. ‘25. 3Q, 4Q (각 -0.5%p, -0.4%p)와 비교해 하락 폭은 점진적으로 둔화되는 양상이나, 4분기 연속 감소세는 여전히 견조하게 유지되고 있다. 이는 YBD 및 Others 권역 내 주요 자산을 중심으로 공실 해소가 지속된 결과로 분석된다. 신규 공급 측면에서는 서울 및 분당권역에 총 8건, 약 5.6만 평의 면적이 추가되었으며, 주요 사례로는 GBD의 K-SIGN 청담사옥, BBD의 분당N타워, Others 권역의 강서 바이오 이노베이션 허브 및 성수권역(S1274, 베이스 성수 등) 자산들이 시장에 유입되었다.

임대료성장세지속및규모별공실률차별화현상

'26. 1Q 서울 오피스 평균 임대료(NOC)는 전분기 대비 2.37% 상승한 27.3만 원/평을 기록했다. 임대료 상승 폭은 2023년 이후 완만한 둔화 흐름을 보이고 있으나, 전년 동기 대비로는 4.5%의 성장률을 나타내며 견조한 기조를 유지 중이다. 수급 측면에서는 오피스 규모별 차별화가 관측된다. 대형 오피스 공실률은 전분기보다 하락한 3.1%로 저공실 기조를 지속한 반면, 초대형 오피스는 4분기 연속 하락세를 멈추고 이번 분기 소폭 반등하며 8.2% 수준을 기록했다. 권역 빌딩명 소재지 연면적(평) GBD K-SIGN 청담사옥 서울 강남구 청담동 3-6 1,406 Others 바이오 이노베이션 허브 서울 강서구 마곡동 762-3 12,587 Others S1274 서울 성동구 성수동1가 27-4 1,781 Others 베이스 성수 서울 성동구 성수동2가 269-62 5,060 Others AM플러스 업무시설 서울 성동구 성수동2가 278-52 8,999 Others 플라이크 은평 서울 은평구 진관동 63-1 22,733 Others 서울동부 새마을금고 서울 중랑구 면목동 126-8 1,013 BBD 분당N타워 경기 성남시 분당구 정자동 23-2 2,867

서울공실률추이 서울임대료추이

'26.1Q신규공급사례

공실률 % 6.1% 8.2% 3.1% 5.6% 6.4% 9.4% 증감률 전기대비,%p ▼ 0.1 ▲ 1.0 ▼ 1.8 ▼ 0.2 ▲ 0.6 ▲ 0.7 NOC 천원 273 344 285 233 202 160 증감률 전기대비,% ▲ 2.4 ▲ 3.5 ▲ 2.1 ▲ 1.3 ▲ 0.8 ▲ 1.2 명목임대료천원 103 131 103 85 78 68 증감률 전기대비,% ▲ 2.7 ▲ 4.1 ▲ 2.7 ▲ 1.4 ▲ 0.1 ▲ 0.6

LEASING MARKETCBD

오피스시장임대료상승지속및자산등급별가치편차심화

'26. 1Q CBD 권역의 평균 공실률은 전분기 대비 0.4%p 상승한 4.9%를 기록했다. 대형 및 중형 오피스가 안정적인 점유율을 유지하며 공실률 상승을 방어했으나, 센트로폴리스와 상공회의소, 서울스퀘어 등 주요 초대형 오피스 자산에서 신규 공실이 발생하며 권역 전반의 공실 지표를 상향 견인했다. 당분기 내 신규 공급 물량은 전무하며, 주요 임차 사례로는 엔카가 그랜드센트럴에 전용 1,022평, 한국토지주택공사가 서울스퀘어에 전용 905평, SGI서울보증가 그랑서울에 전용 623평 등 대형 면적 계약을 체결하며 핵심 권역에 대한 임차 수요를 뒷받침했다. 평균 임대료(NOC)는 평당 30.0만원을 기록, 지난해부터 이어진 견조한 상승 기조를 유지하고 있다. 이는 전분기 대비 약 3.3%, 전년 동기 대비로는 5.7% 상승한 수치로 핵심 권역 내 자산 가치의 견고함을 입증했다. 다만 자산 등급별 상승률을 세부적으로 분석하면 오피스 규모에 따른 차별화 양상이 뚜렷하다. 대형 오피스의 NOC가 전년 동기 대비 6.5% 상승하고 초대형(5.2%)과 중대형(5.3%) 자산 역시 시장 평균 수준의 오름세를 나타낸 반면, 중형(2.2%) 및 소형(3.0%) 오피스는 상대적으로 낮은 상승 폭에 머물렀다. 이러한 등급별 격차는 상급 자산으로의 수요 집중과 그에 따른 자산 규모별 가치 편차 심화 현상을 방증하고 있다. '26.1QCBD 오피스주요임차사례 엔카 그랜드센트럴 중구 남대문로5가 831 1,022 한국토지주택공사 서울스퀘어 중구 남대문로5가 541 905 SGI서울보증 그랑서울 종로구 청진동 70 623 노사발전재단 타워50 서대문구 충정로3가 222 500 한화라이프랩(주) 그랜드센트럴 중구 남대문로5가 831 341 신한라이프 교원명동빌딩 중구 을지로2가 9-10 291 AIA프리미어파트너스 타워50 서대문구 충정로3가 222 283 CBD 공실률추이 CBD 임대료추이 공실률 % 4.9% 5.6% 4.1% 3.6% 5.3% 7.2% 증감률 전기대비,%p ▲ 0.4 ▲ 1.1 ▼ 0.4 ▲ 0.8 ▼ 0.5 ▲ 1.3 NOC 천원 300 373 319 225 197 140 증감률 전기대비,% ▲ 3.3 ▲ 1.8 ▲ 3.9 ▲ 3.9 ▲ 1.2 ▲ 2.5 명목임대료천원 120 152 125 89 78 60 증감률 전기대비,% ▲ 3.7 ▲ 2.4 ▲ 4.5 ▲ 4.3 ▲ 0.6 ▲ 2.9

400 NOC 명목임대료

LEASING MARKETGBD

임대료상승세둔화속뷰티및테크기업중심의임차수요 '26. 1Q GBD 권역의 평균 공실률은 전분기 대비 0.2%p 상승한 5.0%를 기록하며, 3분기째 점진적인 우상향 추세를 나타냈다. 이는 중대형 이상 자산들의 견고한 점유율 유지에도 불구하고, 중·소형 오피스에서 발생한 공실이 이를 상쇄하며 권역 전반의 지표를 끌어올린 결과로 풀이된다. 당분기 GBD 권역에는 ‘K-SIGN 청담사옥’이 준공됨에 따라 약 1,406평의 신규 공급이 발생하였다. 주요 임차 활동으로는 화장품 제조업체인 와이어트와 응용 소프트웨어 개발 및 공급업체인 AB180이 강남파이낸스플라자에 각각 전용 960평과 395평, 화장품 제조업체인 뷰티컬렉션이 아남타워에 전용 758평, 모바일 게임 소프트웨어 개발 및 공급기업인 넵튠이 엔데버타워역삼에 전용 625평, 화장품 제조업체인 ㈜더파운더즈가 글라스타워에 전용 592평 계약을 체결하였다. 이와 같이 뷰티 및 테크 산업군을 필두로 한 임차 수요가 유입됨에 따라 권역 내 견조한 수요 기반을 재차 증명했다. GBD 권역의 오피스 평균 임대료(NOC)는 전분기 대비 1.8%, 전년 동기 대비 3.1% 상승한 평당 30.1만 원으로 집계되었다. 연간 상승률(YoY)이 2023년 10.4%를 기점으로 2024년 6.2%, 2025년 5.3%에 이어 당분기 3.1%까지 하락하며 임대료 상승 탄력은 과거 대비 크게 둔화되었다. 다만, 연도별 상승 폭은 줄어드는 추세이나 견조한 실수요가 하방을 지지하며 완만한 오름세를 유지하고 있다. GBD 공실률추이 GBD 임대료추이 공실률 % 5.0% 0.5% 2.8% 7.3% 7.8% 9.0% 증감률 전기대비,%p ▲ 0.2 - - ▼ 0.5 ▲ 1.1 ▲0.6 NOC 천원 301 412 336 289 225 186 증감률 전기대비,% ▲ 1.8 ▲ 5.0 ▲ 1.3 ▲ 0.7 ▲ 0.2 ▲ 0.1 명목임대료 천원 115 158 122 109 88 81 증감률 전기대비,% ▲ 1.6 ▲ 5.6 ▲ 1.2 ▲ 0.6 ▼ 0.6 ▼ 1.1 '26.1QGBD 오피스주요임차사례 와이어트 강남파이낸스플라자 강남구 삼성동 142-43 960 뷰티컬렉션 아남타워 강남구 역삼동 702-10 758 넵튠 엔데버타워역삼 강남구 역삼동 706-26 625 (주)더파운더즈 글라스타워 강남구 대치동 946-1 592 푸드테크 대세700 강남구 역삼동 700 589 (주)드림어스컴퍼니

(구.아이리버iriver)(플로)

라인빌딩 강남구 역삼동 823-30 460 AB180 강남파이낸스플라자 강남구 삼성동 142-43 395

LEASING MARKETYBD

공급부족에따른공실률하락및임대료상승세지속

'26. 1Q YBD 권역의 평균 공실률은 전분기 대비 0.1%p 하락한 1.8%를 기록하며 4분기 연속 감소세를 유지하였다. 이는 일부 중대형 자산에서 발생한 공실에도 불구하고, 초대형 및 소형 자산 내 미임대 면적이 해소됨에 따라 권역 전반의 지표 하락세가 지속된 결과로 분석된다. 1%대의 낮은 공실률이 지속됨에 따라 시장 내 가용 공간 부족 현상이 심화되고 있으며, 자산 등급 전반에 걸쳐 안정적인 점유율이 유지되고 있다. 당분기 권역 내 신규 공급 물량은 전무한 것으로 파악되었으며, 제한적인 공급 여건 속에서도 기존 자산을 중심으로 한 임차 활동은 지속되었다. 주요 임차 사례로는 공유오피스 업체인 저스트코가 NH금융타워에 전용 501평을 확보하였고, 현대캐피탈(주)이 현대카드캐피탈빌딩 3관에 전용 178평의 임차 계약을 체결하였다. 또한 유안타증권과 한국투자증권이 코켐빌딩에 각각 전용 151평 규모로 입주하는 등 금융 및 오피스 서비스 업종을 중심으로 한 임차 수요가 권역 내 점유율을 뒷받침했다. YBD 오피스의 평균 임대료(NOC)는 전분기 대비 1.0%, 전년 동기 대비 4.9% 상승한 평당 28.8만 원으로 집계되었다. 4분기 연속 이어지는 1%대의 낮은 공실률과 대기 수요의 존재가 임대료 상승의 주요 원인으로 작용하고 있다. 이러한 수급 불균형 상황은 임대료 우상향 기조를 유지시키는 배경이 되고 있으며, 신규 공급 부재와 맞물려 권역 내 임대차 시장의 가격 지지력을 강화하고 있다.

저스트코

NH금융타워

(파크원 타워2) 영등포구 여의도동 22 501 현대캐피탈㈜ 현대카드캐피탈빌딩 3관 영등포구 여의도동 17-7 178 유안타증권 코켐빌딩 영등포구 여의도동 25-15 151 한국투자증권 코켐빌딩 영등포구 여의도동 25-15 151 '26.1QYBD 오피스주요임차사례 YBD 공실률추이 YBD 임대료추이 공실률 % 1.8% 1.9% 0.6% 2.5% 1.9% 5.3% 증감률 전기대비,%p ▼ 0.1 ▼ 0.4 ▼ 0.1 ▲1.3 ▲0.1 ▼ 1.6 NOC 천원 288 348 275 187 161 120 증감률 전기대비,% ▲ 1.0 ▲ 1.9 ▲ 1.9 ▼ 2.1 ▲ 0.7 ▲ 2.3 명목임대료 천원 102 129 88 64 56 42 증감률 전기대비,% ▲ 0.8 ▲ 1.6 ▲ 2.5 ▼ 4.7 ▲ 0.4 ▲ 3.0

LEASING MARKETOTHERS

공실률의지속적인하락및임대료의점진적인우상향기조유지 '26. 1Q 서울 기타 권역의 평균 공실률은 전분기 대비 0.7%p 하락한 10.8%를 기록하며 4분기 연속 하락세를 나타냈다. 자산 등급별로 살펴보면, 일부 초대형 오피스 자산 내 신규 공실 발생에도 불구하고 대형 오피스를 중심으로 미임대 면적이 대폭 해소됨에 따라 전체적인 지표 하방 압력을 견인한 것으로 분석된다. 당분기 주요 임대차 활동을 살펴보면, 다양한 산업군의 기업들이 권역 내 거점을 확보하며 활발한 점유 양상을 보였다. 롯데건설이 르웨스트시티타워 D동에 전용 617평 규모의 임차 계약을 체결하였으며, 정보통신 및 콘텐츠 업종인 ㈜선시안과 뮤직카우가 세아타워에 각각 전용 176평과 168평을 확보하며 입주를 완료했다. 또한, 한화생명금융서비스가 씨드큐브창동 내 전용 138평 면적을 계약하는 등 건설, IT, 금융 서비스업을 망라한 업종별 수요가 권역 내 자산 전반에 고르게 분산되며 점유율을 뒷받침하였다. 서울 기타 권역의 평균 임대료(NOC)는 전분기 대비 1.4%, 전년 동기 대비 3.4% 상승한 평당 20.6만 원으로 집계되었다. 이는 권역 내 공실률이 4분기 연속 감소하며 수급 여건이 개선됨에 따라 임대료 수준이 상향 조정된 결과로 풀이된다. 중심 권역과 비교하여 임대료의 절대 수치는 낮게 형성되어 있으나, 지속적인 공실 해소와 맞물려 임대료의 점진적인 우상향 기조가 유지되고 있는 것으로 판단된다. OTHERS 공실률추이 OTHERS 임대료추이 공실률 % 10.8% 22.2% 3.4% 5.9% 6.3% 13.0% 증감률 전기대비,%p ▼ 0.7 ▲ 3.3 ▼ 5.9 ▼ 0.7 ▲ 1.0 ▲ 1.1 NOC 천원 206 259 189 197 165 131 증감률 전기대비,% ▲ 1.4 ▲ 4.9 ▼ 4.3 ▲ 1.9 ▲ 2.3 ▲ 1.8 명목임대료 천원 71 90 63 66 62 53 증감률 전기대비,% ▲ 2.1 ▲ 6.1 ▼ 4.4 ▲ 2.5 ▲ 2.2 ▲ 2.1

400 NOC 명목임대료

'26.1QOTHERS 오피스주요임차사례 롯데건설 르웨스트시티타워 D동 강서구 마곡동 767 617 (주)선시안 세아타워 마포구 서교동 490 176 뮤직카우 세아타워 마포구 서교동 490 168 한화생명금융서비스 씨드큐브창동 도봉구 창동 1-28 138 우리은행 보라매옴니타워 동작구 신대방동 395-62 117 교보증권 건와빌딩 강서구 마곡동 797-6 101

LEASING MARKETBBD

판교와분당간수급격차및임대료조정양상

'26. 1Q BBD 권역의 평균 공실률은 전분기 대비 0.1%p 상승한 6.4%를 기록하며 보합세에 가까운 추이를 보였다. 이를 세부 권역별로 살펴보면 판교와 분당 간의 점유 현황이 엇갈리는 양상을 나타냈다. 판교 권역 오피스는 대형 자산을 중심으로 미임대 면적이 소진됨에 따라 전분기 대비 0.3%p 하락한 4.4%의 공실률을 기록한 반면, 분당 권역은 일부 대형 자산에서 공실이 발생하며 전분기 대비 0.5%p 상승한 10.3%로 집계되었다. 이는 BBD 권역 내에서도 판교의 견고한 선호도와 분당의 자산별 수급 변화가 동시에 작용하며 권역 전체 지표의 미세한 변동을 이끈 것으로 풀이된다. 당분기 주요 임대차 사례를 살펴보면, 기술 및 제조 기반의 대형 임차 수요가 권역 내 점유율을 뒷받침하였다. SK하이닉스가 분당N타워에 전용 1,410평 규모의 대형 임차 계약을 체결하며 공간을 확보하였고, 두산로보틱스가 TMAX R&D Center A동에 전용 836평 면적을 계약하며 입주를 완료하였다. 이와 같은 대규모 면적 중심의 임차 활동이 권역 내 주요 자산들의 점유율을 견인하는 핵심 요인이 되었으며, 특히 판교 외 지역에서도 전략적인 공간 확보 수요가 지속되고 있음을 보여준다. BBD 권역의 평균 임대료(NOC)는 평당 25.3만 원으로 전년 동기 대비 8.0% 상승한 수준을 유지했으나, 전분기와 비교해서는 1.6% 하락한 것으로 나타났다. 이러한 분기별 임대료 하락은 판교 권역 내 소형 오피스를 제외한 전 규모 자산에서 임대료 수준이 하향 조정된 것에 기인한다. 전년 대비 누적된 상승 폭은 여전히 높게 형성되어 있으나, 당분기에는 시장의 단기적인 수급 조절과 자산별 임대 전략 변화가 맞물리며 임대료 지표가 일시적인 조정 국면에 진입한 것으로 분석된다. '26.1QBBD 오피스주요임차사례 BBD 공실률추이 BBD 임대료추이 공실률 % 6.4% 1.2% 9.9% 14.2% 8.6% 9.7% 증감률 전기대비,%p ▲ 0.1 ▼ 0.1 ▼ 1.0 ▲ 2.5 ▼ 2.2 ▲ 2.5 NOC 천원 253 308 230 197 206 155 증감률 전기대비,% ▼ 1.6 ▼ 0.6 ▼ 0.8 ▼ 3.4 ▼ 2.7 ▲ 3.4 명목임대료 천원 91 112 83 69 71 57 증감률 전기대비,% ▼ 2.1 ▼ 1.0 ▼ 1.4 ▼ 4.8 ▼ 0.2 ▼ 0.6 SK하이닉스 분당N타워 분당구 정자동 23-2 1,410

두산로보틱스

TMAX R&D Center A동 (월드쇼핑) 분당구 구미동 159 836

오피스

2 INVESTMENT MARKET

서울및분당

INVESTMENT MARKET

거래액3.5조원기록

CBD,GBD

주요권역대형거래중심

'26. 1Q 서울 및 분당 권역의 오피스 시장 거래 면적은 약 24만 평, 거래 총액은 약 3.5조 원으로 집계되었다. 이는 대형 딜이 집중되었던 전 년도 실적에 따른 기저효과로 인해 전 분기 대비 거래 규모가 약 3.4조 원 감소 한 수치이다. 당분기 서울 전역에서 거래가 고르게 발생한 가운데, CBD가 전체 거래액의 54%를 점유하며 시 장을 견인했다. 투자 주체별로는 전략적 투자자(SI)가 거래 건수의 61%(금액 기준 36%)를 차지, 사옥 확보를 위한 직접 투자가 시장의 핵심 동력으로 작용했다. CBD에서는 대형 자산의 소유권 이전과 밸류애드(Value-add) 목적의 투자가 주를 이뤘다. 한국투자리얼에 셋운용은 ARA코리아자산운용으로부터 서울스퀘어를 약 1조 2,855억 원(평당 3,200만 원)에 인수하며 분 기 최대 거래 규모를 기록했다. 엠디엠자산운용은 K-파이낸스타워의 수익증권을 2,221억 원(평당 4,660만 원)에 매수하며 우량 자산을 확보했다.자산 가치 제고를 위한 매입 사례도 이어졌다. 포스트자산운용은 파고 다타워 종로사옥을 700억 원(평당 3,414만 원)에 인수해 메디컬 및 호텔 복합시설로 리모델링할 계획이며, LB자산운용은 천수빌딩을 645억 원(평당 2,353만 원)에 매입하여 오피스 개발에 착수할 예정이다. GBD 내 발생한 5건의 거래 중 4건이 전략적 투자자에 의한 직접 투자로 집계되며, 기업들의 실물 자산 확보 가 시장 매수세를 견인했다. 특히 한웰(다이소)은 코람코자산신탁으로부터 케이스퀘어강남2를 3,550억 원 에 인수했다. 이는 평당 5,348만 원으로 역대 2위 기록에 해당하며, GBD 자산에 대한 견조한 수요를 입증했 다. 그 외에도 시선인터내셔널과 미스토홀딩스가 각각 덕우빌딩(496억 원)과 싸이칸타워(1,940억 원)를 사 옥 목적으로 매입하며 권역 내 거점을 확보했다. YBD에서는 권역 내 실점유 상태를 유지하며 자산 소유 구조를 조정하기 위한 계열사 간 내부 거래가 진행되 었다. 현대카드는 사옥 공간 확보의 일환으로 현대캐피탈이 보유했던 현대카드캐피탈빌딩 3관을 889억 원 (2,379만 원/평)에 매입하였다. Others에서도 발생한 4건의 거래 중 3건이 전략적 투자자에 의한 직접투자로 집계되며, 송파, 성동, 강서 등 에서 고른 거래가 성사되었다. 특히 유원씨앤씨가 680억 원에 매입한 성수동 성문빌딩은 평당 5,190만 원을 기록하며, 비핵심 권역 내 우량 자산에 대한 높은 가치를 증명했다. BBD에서 발생한 3건의 거래 사례 또한 모두 전략적 투자자의 사옥 확보 목적으로 확인되었다. 특히 한화비전 이 한국토지신탁으로부터 휴맥스빌리지를 2,800억 원(평당 2,076만 원)에 매입하며 실사용 자산 확보를 위 한 적극적인 행보를 보였다.

서울및분당오피스투자시장

Overview

분기별거래규모추이

단위 조원 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0 2021 2022 2023 2024 2025 2026 1분기 2분기 3분기 4분기

INVESTMENT MARKET

자산가치상승세지속투자주체별차별화양상

'26. 1Q 서울 및 분당 권역 오피스의 평균 거래 평당가는 3,060만 원을 기록하며 전 분기 대비 2.6% 상승하 였다. 이는 역대 최고치를 기록했던 2025년 연평균 가격인 3,126만 원보다는 2.1% 조정된 수치이나, 중장기 적 관점에서의 우상향 기조는 뚜렷하다. 실제로 평당가는 2021년 2,158만 원, 2022년 2,641만 원, 2023년 2,741만 원, 2024년 2,910만 원으로 매년 가파르게 성장해 왔으며, 5년 전과 비교하면 약 40% 이상의 누적 상승률을 기록하며 자산 가치의 견조함을 증명하고 있다. 서울 오피스 평균 Cap. Rate는 4.36%로 전 분기 대비 0.08%p 상승하였다. 국고채 3년물 금리(3.2%)와의 스프레드는 117bps로 집계되었으며, 2025년 1분기 이후 스프레드 폭이 점진적으로 좁아지는 추세이다. 이러한 흐름 속에서 오피스 매매 시장은 거시 경제 지표 및 통화 정책 방향에 민감하게 반응할 것으로 예상된 다. 전략적 투자자(SI)의 실사용 수요가 시장 가격의 하방 경직성을 지지하는 가운데, 재무적 투자자(FI)들은 조달 비용 대비 수익성을 검토하는 신중한 기조를 유지할 것으로 보인다. 이에 따라 입지 여건과 자산 경쟁력 에 따른 거래 양극화 현상이 당분간 지속될 가능성이 존재한다.

서울및분당거래면적및평균거래평당가추이

10,000 20,000 30,000 40,000

거래면적(좌) 평균 평당가(우)

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 ’20 ’21 ’22 ’23 ‘24 ‘25

단위 천원단위 만평

서울오피스빌딩평균Cap. Rate 추이

0.0% 1.0% 2.0% 3.0% 4.0% 5.0% 서울 Cap. Rate 국고채(3년) ‘26 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 ’20 ’21 ’22 ’23 ‘24 ‘25 ‘26

INVESTMENT MARKET서울및분당

전략적투자자사옥매입및핵심권역대형거래중심의시장형성

'26. 1Q 서울 및 분당 권역 오피스 매매 시장 거래 총액은 약 3.5조 원으로 집계되었다. 이는 대형 딜이 집중되 었던 전 분기 대비 약 3.4조 원 감소한 수치이나, 과거 시계열과 비교하면 예년 수준의 거래 규모를 유지하고 있다. 실제로 2021년 분기 평균 3.9조 원, 2022년 3.8조 원, 2023년 2.4조 원, 2025년 3.6조 원이었던 흐 름에 비추어 볼 때, 당분기 실적은 대규모 거래가 집중됐던 전 분기를 지나 평년 수준의 견조한 거래세를 회복 한 것으로 분석된다. 권역별로는 핵심 권역 내 대형 자산을 중심으로 거래가 형성되었다. 1,000억 원 이상의 대형 거래 총 9건 중 CBD 3건과 GBD 4건이 성사되었으며, 이들 7건의 거래액 합계는 약 2.6조 원으로 전체 거래 총액의 약 74%를 차지하였다. 투자 주체별로는 전략적 투자자(SI)가 전체 거래 건수의 약 60%(금액 기준 36%)를 점유하였으며, 사옥 확보 목적의 매입이 건수 기준 33%(금액 기준 20%)를 기록하는 등 기업들의 직접 투자가 시장 거래의 주요 축을 이루고 있다.

‘26.1Q 주요거래사례

빌딩명 권역 연면적평거래액억원평당가만원 매수인 매도인

파고다타워

종로사옥 CBD 2,227 700 3,143 포스트자산운용 대원교역상사 천수빌딩 CBD 2,741 645 2,353 LB자산운용 천수기업 서울스퀘어* CBD 40,174 12,855 3,200 한국투자리얼 에셋운용 ARA코리아자산운용 K-파이낸스타워* CBD 4,326 2,221 4,660 엠디엠자산운용 케펠자산운용 에티버스타워 CBD 13,757 2,647 2,271 코람코자산신탁 캡스톤자산운용 케이스퀘어강남2 GBD 6,638 3,550 5,348 한웰 코람코자산신탁

싸이칸타워

(본관, 별관) GBD 4,856 1,940 3,995 미스토홀딩스 싸이칸육삼, 싸이칸 압구정증권빌딩 GBD 1,922 1,065 - ** YBM홀딩스,

YBM개발

개인(3인) F&F 역삼동사옥 GBD 4,010 1,625 3,355 스타로드자산운용 F&F, F&F홀딩스

현대카드캐피탈빌딩

3관 YBD 7,472 889 2,379 현대카드 현대캐피탈

에스디생명공학

마곡사옥 Others 2,133 200 1,102 대원제약 에스디생명공학 삼성생명잠실빌딩 Others 7,421 2,079 2,802 삼성SRA자산운용 삼성생명보험 에코허브 BBD 14,452 506 2,334 SK가스 SK바이오사이언스 휴맥스빌리지 BBD 13,490 2,800 2,076 한화비전 한국토지신탁

INVESTMENT MARKET서울및분당

SI 중심의거래흐름

양극화전망

로는 CBD와 GBD 내 대형 자산 거래가 전체 금액의 약 74%를 점유하며 시장 흐름을 주도했다. 특히 전략적 투자자(SI)가 거래 건수의 61%를 차지하며 시장의 주요 축으로 작용하고 있으며, 서울스퀘어 등 대형 자산의 소유권 이전과 함께 전 권역에 걸친 사옥 확보 목적의 실사용 수요가 꾸준히 이어진 것으로 분석된다. 향후 오피스 거래는 거시 경제 지표 및 통화 정책 방향에 따라 향방이 결정될 것으로 예상된다. 당분기 평균 평 당가는 3,060만 원으로 장기적인 우상향 추세를 유지하고 있으나, 금리 스프레드 변화에 따른 수익성 검토가 중요해지면서 재무적 투자자(FI)들의 신중한 기조는 당분간 이어질 전망이다. 이에 따라 실수요 중심의 SI 매 수세가 시장을 지지하는 가운데, 입지 및 자산 경쟁력에 따른 권역별 거래 양극화 현상이 지속될 가능성이 존 재한다.

주요거래예정오피스

빌딩명 권역 연면적(평) 매도인 진행현황 파인에비뉴A동 CBD 39,325 신한카드 입찰예정 더케이트윈타워 CBD 25,380 삼성SRA자산운용 자문사 선정

G1 서울

(공평15,16지구) CBD 43,388 랜드퍼트AMC 우협:미래에셋운용 서초강남빌딩 GBD 10,951 하나자산신탁 자문사 선정 강남358타워 GBD 9,887 삼성SRA자산운용 우협: 코람코자산신탁 하나증권빌딩 YBD 21,123 코람코자산신탁 하나증권 우선매수권 행사 세미콜론문래 Others 29,990 디앤디인베스트먼트 우협: KB자산운용 구로 G타워 Others 52,325 넷마블 우협: 지베스코자산운용 센터포인트성수 Others 3,019 마스턴투자운용 자문사 선정 타임스퀘어 Others 103,126 코람코자산신탁 자문사 선정 판교아이스퀘어 E동 BBD 47,466 이지스자산운용 우협: 한화증권 분당 티맥스 R&D센터 BBD 40,573 그래비티자산운용 입찰예정 Research Design

조사지역 서울및분당

조사주기 분기

조사방법 전화조사

방문조사임대안내문국토부공개자료

조사항목 임대차시장

보증금, 임대료, 관리비, 공실면적, 임차사 이동

거래사례

오피스빌딩 정의

전체 연면적 중 주차면적을 제외하고 오피스로 사용되는 면적이 50% 이상인 빌딩 (업무시설 중 오피스텔은 포함하지 않음)

오피스면적 기준

공개데이터에서 제공하는 건축물대장에서 층별용도에 ‘업무’, ‘금융’, ‘은행’, ‘연구소’, ‘사무’의 키워드가 포함될 경우 '오피스' 면적으로 고려

오피스규모 구분

초대형대형중대형중형소형

연면적 2만평 이상 66,116㎡ 이상 연면적 1만평 이상~2만평 미만 33,058㎡~66,116㎡ 연면적 5천평 이상~1만평 미만 16,529㎡~33,058㎡ 연면적 3천평 이상~5천평 미만 9,917㎡~16,529㎡ 연면적 3천평 미만 9,917㎡ 미만 조사대상 연면적 1,000평이상오피스빌딩 945개동 본 리포트에서 제공하는 정보 (그래프, 표 등)에 대한 지적재산권은 ㈜알스퀘어의 소유이며, 사전허가 없이 영업적 목적으로 무단 복사 및 배포 시 법적 제재를 받을 수 있습니다.

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