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[RSQUARE] 2025_Q2 오피스+지산 매매지표 리포트

오 피 스 ㆍ 지 식 산 업 센 터 2025 Q2 #1 RSQUARE QU|A - X|AMRHIE] Contents

어

= 거 시 경 제 지 표vs 오 피 스 지 수비 교

지 표

산 정 방 법 매 매 지 수

반 복 매 매 모 형 으 로 만 들 어 졌 다 .

거 래된 자 료 들 을 이 용 하 여 그 상 승 률 을 시 기 별 로 적 절 하 게나 누 는방 법 이 다.

추 정법 을 활 용 하 여산 정 한 다 Cap. Rate

사 례 는 제 외 되 는 등 자 료 가 많지 않 아 분 기 별 평 균 을 이 용 하 더 라 도 안 정 적 인 지 표 를 만 들 어 내 기 에한 계 가 있 다 .

산 정 하 였 다 . 모 형에 고 려 되 는 사 전 분 포는 전 분 기 와 현 재 분 기 의 차 이는 정 규 분 포 라 는 임 의 보 행 ((300001\/310) 을 가 정 하 였 다 .

기타등

이 용 하 였 으 며 , 기타 자 료 구 축 및 모 형 에 관 한 참 고 문 헌 은 다 음 과 같 다.

同 0 주 택 연 구 25(1), 151-175. 강 민ㆍ 송 기 욱 (2020), ” 반 복 매 매 모 형 을 활 용 한 서 울 시오 피 스 벤 치 마 크 가 격 지 수 개 발및 시 험 적적 용연 구 ", 나 7| 저 널 11(2), 33-46 강 민 ㆍ 송 기 욱 (2023)," 서 울 시 지 식 산 업 센 터 가 격 지 수 개 발 및 거 시 경 제 요 인 弦 吳 昱 勾 ̂ 동 산 분 석 9(]], 253﹣270 권 민 성 최 우 현 ㆍ 송 영 선 ㆍ 이 창 무 (2022), " 계 층 적 베 이 지 안 추 론 을 통 한 아 파 트 단 지 별영 선 실 거래 기반 시 세 개 발 ", 부 동 산 학 연 구 28(4), 39-54 오 피 스 지 수 * 2025 년 2 분 기 매 매 지 수는 488.6 포 인 트로 2001 년 1 분 기 대 비 4.89 배 &2 수 준 의 가 격 상 승 을 보 였 으 며 , 전 분 기 (25.10) 대 비 1.0% 상 승 , 전 년 동 기 (24.20) 대 비 1.2% 상 승 한 것 으 로 나 타 났 다 .

보 였 으 나 , 글 로 벌 금 융 위 기 직 후 인 2009 년 3 분 기 에 는 고 점 인 2008 년 3 분 기대 비 12% 가 하 락 하 였 다 . 금 융 위 기 이 후 인 2010 년 부터 2017 년 까 지 연 간3% 勿 客 9 상 승 세 를 보 였 으 며 , 2018 년 부 터 2022 년 3 분 기 까 지 연 간 10% 이 상 의 =2 상 승 세 를 보 이다 이 후 정 체 가 지 속 되 는 상 황 이 다. 특 히 2020 년 과 2021 년 은 코 로 나 19 에 도 저 금 리 로 인 한 양 호 한 투 자 환 경 으 로 큰 폭 으 로 가 격 이 상 승 하 였 으 며 , 2022 년 에 는 연 이 은 금 리 인 상 에 도 불 구 하 고 양 호 한 임 차 수 요 와 임 대 료 상 승 을 바 탕 으 로 상 승 세 를 이 어 가 2022 년 3 분 기 에 고 점 을 기 록 하 였 다 . 그 러 나 2022 년 4 분 기 부 터 가 격 정 체 가 지 속 되 고 있 으 며 , 거 래 규 모 또 한 과거 대 비 크 게 감 소 하 였 다 . 2025 년 2 분 기 에 소 폭 이 지만 가 격 상 승과 함 께 030. Rate9| 하 락 이 나 타 나 고 있 어 , 거 래 시 장 은 정 상 화 된 것 으 로 생 각 되 며 , 향 후 미 국 의 18 둔 화 로주 가 적 인 금 리 인 하 가 예 견 되 는 바 , 2025 년 하 반 기 에 도 가 격 상 승이 이 루 어질 것 으 로 기 대 된 다 .

600 50% 40% 30% 20% ˍIˍIˍˍˍ˙‧ˍˍˍ‧|ˍˍ‧ˍ||Iˍˍˍˍˍˍ Iˍ‧|ˍJ 0 20 으 % -10% -20% 19301930103010301930103010301Q3019301030103010301930103010301Q3019301030103010301Q30103010301Q301Q 01 02 03 04 05 ‘06 07 0 09 0 11 12 3 14 15 16 17 8 19 20 21 22 23 24 25 Eˍˍ * 2025 년 2 분 기 지 식 산 업 센 터 매 매 지 수 는 201.1 포 인 트로 2011 년 1 분 기대 비 2.01 배 =2 상 승 을 보 였 으 며 , 전 분 기 (25.10) 대 비 3.9% 상 승 , 전 년 동 기 (24.10) 대 비 4.1% 하 락 한 것 으 로 나 타 났 다 . 최 근 까 지 오 피 스 와 달 리 금 리 인 하 에 도불 구 하 고 가 격 하 락 이 지 속 적 으 로 나 타 났 으 나 , 이 번 분 기 에 가 격 이 상 승 하 였 다 . 지 식 산 업 센 터 는 2011 년 부터 2019 년 까 지 연 간 3.0% 전 후 의 안 정 적 인 상 승 세 를 보 였 으 며 , 2020 년 부터 2022 년 2 분 기 까 지 연 간 20% 이상 상 승 한 것 으 로 나 타 나 오 피 스 보 다 높 은 상 승 률 을 보 였 으 며 , 거 품 의 이 슈 가 있 었 다 . 지 식 산 업 센 터 의 높 은 가 격 상 승 은 오 피 스 에 비 해 적 은 투 자 금 으 로 매 입이 가 능 하 여 개 인 투 자 가 가 능 한 점 , 주 택 에 비 해 대 출 含 9 규 제 가 높 지 않 은 점 등 양 호 한 투 자 환 경 이 영 향 을 미 쳤 기 때 문 으 로 판 단 된 다 . 2022 년 2 분 기 까 지 높 은 가 격 상 승 을 보 였던 지 식 산 업 센 터 는 3 분 기 부 터 하 락 하 여 2025 년 1 분 기 에 는 고 점대 비 25% 까 지 하 락 하 였 다 . 이 번분 기 는 가 격 하 락 에 서 벗 어 나 상 승 하 였 으 며 , 금 리 인 하 와 함 께 주 택 대 출 에 대 한 규 제 가 영 향 을 미 친 것 으 로 생 각 된 다 .

50% 40% 30% 20% 0% -10% -20% 19 30 19 30 10 30 10 30 10 30 10 30 10 30 10 30 10 30 10 30 10 30 10 30 10 30 10 30 10 거 12 13 14 35 16 7 38 19 20 21 22 23 24 25 오 피 스 및 지 식 산 업 센 터

거 래 량

서 울 / 분 당 頁 且 든 연 은 吳 同

2016 년 부 터 계 약 시 점 기 준 으 로 10 조 이 상 을 기 록 하 고 있 으 며, 2021 년 에 는 20 조 이 상 의 가 장 많 은 거 래 를 보 였 다.

감 소 하 여 2023 년 에 는 계 약 시 점 기 준 10 조 원 보 다 적 게 나 타 났 다 . 2024 년 에 는 거래 회 복 이 나타 나 면 서 2023 년 (9.6 조 원 ) 보 다 3.9 조 원 이 증 가 한 13.5 조 원 으 로 나 타 났 다 . 2025 년 2 분 기 까 지 거 래 규 모 는 7.8 조 원 으 로 전 년 동 기 보 다 많 은 거 래 를 보 였 다 .

많 은 刁 映 司 于 吉 기 록 하 였 다 . 그 러 나 앞 서 오 피 스 와 마 찬 가 지 로 금 리 인 상 의 여 파 로 2022 년 부 터 감 소 하 여, 2023 년 부터 2025 년 1 분 기 까 지 거 래 규 모 는 크 게 감 소 하 였 다 . 그 러 나 이 번 분 기 에 거 래 가 일 부 회 복 되 었 다 .

※ 계 약 시 점 기 준 은 투 자 가 완 료 된 잔 금 시 점기 준 과 달 리 신 규 투 자 가 발 생 하 는 시 점 으 로신 규 투 자 의 동 향 을 파 악 하 기 에 좋 은 장 점 이 있 다 .

오 피 스 거 래 규 모 ( 조 원 ) 서 울 지 식 산 업 센 터 거 래 규 모 ( 조 원 ) 口 以 井 0 계 약 년 도 1 분 기 02 분 기 白 3 呂 | g 4 吳 J| 2.2 2.0 12 I I 國 8 I 4 I B 國 l 00 圖 B a 드 어 s =

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2 피 스 ㆍ 지 식 산 업 센 터 매 매 지 표 리 포

오 피 스

지 식 산 업 센 터

지 수비 교

지 식 산 업 센 터 는 1) 저 렴 한 임 대 료 와 2) 오 피 스 와 같 이 사 무 실 로 활 용 이 가 능 한 司 그 리 고3) 오 피 스 가 집 중 된 3 대 핵 심 권 역 보 다 는 가 산 , 구 로 , 마 곡 , 向 吭 영 등 포 , 성수 지 역과 같 이 주 변 지 역 에 입 지 하 고 있 는 특 성 을 가 지 고 있 어 오 피 스 와 상호 보 완 적 인 시 장 을 형 성 하 고있 다. 오 피 스 와 지 식 산 업 센 터 가 격 은 유 사 한 추 세 를 보 이 고 있 으 나 , 지 식 산 업 센 터 의 가 격 은 2019 년 까 지 오 피 스 보 다 낮 은 상 승 , 2020 년 부터 2022 년 2 분 기 까 지는 오 피 스 보 다 더 높 은 가 격 상 승 을 보 였 다 . 지 식 산 업 센 터 의 높 은 가 격 상 승 은 임 차 수 요 의 증 가 보 다 는 저 금 리 와 주 택 규 제 로 인 한 투 자 의 이 전 이 발 생 했 기 때 문 으 로 생 각 된 다 . 오 피 스 의 경 우 단 일 건 물 에 단 일 소 유 주인 경 우 가 많아 많 은 투 자 금 이 필 요 한 반 면 , 지 식 산 업 센 터 는 건 물 의 소 유 를 쪼 개 서 투 자 하 는 것 이 일 반 적 이 기 때 문에 개 인 투 자 자 의 투 자 가 가 능 한 자 산 이 었 다 . 또 한주 택 RIS 받 지 않 는 장 점 이 있 었 다 . 이 로 인 해 지 식 산 업 센 터 의 경 우 2020 년 부터 2022 년 2 분 기 까 지 연 평 균 20% 를 넘 는 기 록 적 인 가 격 상 승 을 보 였 으 나 , 최 근 에 는고 점 대 비 25% 까 지 하 락 하 였 다 . 오 피 스 대 비 지 식 산 업 센 터 의 높 은 가 격 변 동 성은 임 대 수 요 에 바 탕 을 둔 투 자 가 아 닌 , 시 세 차 익 을 기 반 으 로 한 투 자 가 이 루 어 졌 기 때 문 으 로 해 석 된 다 . 이 번분 기 에 는 금 리 인 하 의 영 향 이 오 피 스 와 지 식 산 업 센 터 의 가 격 에 영 향 을 미 친 것 으 로 나 타 났 다 . 또 한 앞 서 언 급 한 것 과 같 이 추 가 적 인 금 리 인 하 가 예 견 되 는 바 ,오 피 스 와 지 식 산 업 센 터 모 두 추 가 적 인 가 격 상 승이 있 을 것 으 로생 각 된 다. == 川 豈 2 分 入 매 매 가 격 지 수 == 서 울 지 산 매 매 가 격 지 수 거 시 경 제 지 표 引 山 入 人 | 玲 비 교 * 그 러 나 오 피 스 매 매 지 수 와 600 의 연 관 성 을 살 펴 보 면 같 이 우 상 향 하 고 있 지 만 , 글 로 벌 금 융 위 기 이 전 인 2007 년 에 차 이 가 나 타 나 며 , 2019 년 이 후 에 도 추 세 의 차 이 가 발 생 하 고 있 다. ＊ 특 히 2020 년 과 2021 년 은 GDPol 증 가 분 보 다 매 매 지 수 의 상 승 률 이 더 높 게 나 타 나 고 있 는 데 , 이는 코 로 나 19 로 인 한GDP 정 체 에 도 불 구 하 고 저 금 리 가 투 자 에 금 정 적 인 영 향 을 미 쳤 기 때 문 으 로 판 단 된 다 . ㆍ 2001 년 부터 2025 년 2 분 기 까 지 금 리 와 매 매 가 격 의 상 관 계 수 는 -0.63 으 로 강 한 반 비 례 관 계 를 보 이 고 있 다 . 그 러 나 2022 년 에 는 금 리 인 상 에 도불 구 하 고 가 격 상 승이 이 루 어져 투 자 에 큰 부 담 으 로 작 용 하 고 있 다 . 이 러 한 경 향 은 과거 글 로 벌 금 융 위 기 이 전 에 도 나 타 나 고 있 다. = 서 울 오 피 스 매 매 가 격 지 수 == 명 목 ㅇ 900 ﹍ 국 고 채 5 년 _ 금 리 , 지 수 동 반 상 승 구 간 600 10% 9% 8% 7% 6% 300 5% 4% 3% o~ 2% 100 = 一 오 피 스 매 매 지 수 * ㅎGDP, 금 리

사 무 공 간 에 서 상 품 의 생 산 과 규 모 가 결 정 되 며 , 생 산 에 의 한 수 익 을 바 탕 으 로 설 비 투 자 를 하 기 때 문 이 다 . 1% 0% 103010301030103010301030109301030103010301030103010301030103010301030103010301030103010301030103010. o1 02 03 04 95 ‘06 07 08 0g 10 11 12 3 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 거 시 경 제 지 표 引 山 入 人 | 玲

비 교

실 - 직 실 오 피 스 매 매 지 수 *5 Cap﹒ Rate

Cap. Rate= 2001 년 1 분 기 12.8% 에 서 2025 년 1 분 기 4.5% 로 8﹒3%%p 하 락 한 반 면, 매 매 가 격은 2001 년 1 분 기 100.0 에 서 2025 년 2 분 기 488.6 으 로 389% 상 승 한 것 으 로 나 타 났 다. 名 沖 Cap﹒ Rate= 2022 년 2 분 기 까 지 2022 년 2 분 기 까 지 지 속 적 인 하 락 세 를 보 였 으 나 , 이 후 연 이 은 금 리 인 상 으 로 Cap﹒ Rate9| 상 승이 나 타 났 다 . (22.4Q: 3.4% ﹥ '25.2Q: 4.1%, 핵 심 권 역 평 균 4.0%) oii 2022 년 부터 2024 년 까 지의 Cap﹒ Rate 상 승 을 좀 더 구 체 적 으 로 살 펴 보 면 , 오 피 스 가 격 의 하 락 보 다 는 양 호 한 임 대 시 장 에 의 한 NOIo| 상 승 에 의 한 分 2 豆 보 인 다 . 2025 년 에 는 금 리 의 인 하 와 임 대 료 상 승 의 둔 화 로 030. Rate2 하 락 세 를 유 지 하 고 있 다 . Cap. Rate Spreadi= 이 번 분 기 Cap. 8816 의可 弗 Z 二 160 bpsS 보 였 다 . 과거 글 로 벌 금 융 위기 이 후 인 2010 년 부터 2021 년 까지 172~334 bps 日 C 玫 弓 낮 은 수 준 을 日 0 추 가 적 인 Spreade] 감 소는 쉽 지 않 아 보 인 다 . 향 후 금 리 하 락 이예 견 되 고 있 으 나 Cap. Rate 하 락 의 크 기 는 금 리 하 락 의 크 기 보 다 는 적 을 것 으 로 생 각 된 다 . 080.8616( 서 물 ) _ == 서 울 오 피 스 매 매 가 격 지 수 (2001.10=100.0) 14% 13% 12% 11% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 103010301030103010301030103019301930193019301Q3019301Q3010301030103010301030103010301030193010301Q 0 02 03 04 05 96 07 08 09 10 m 2 3 4 5 ﹍16 17 18 g 20 21 22 23 24 25 류강민 센 터 장 locsword@rsquare.co.kr 정혀'진 수석 hyejin@rsquare.co.kr 0|호연 수석 Ihy79@rsquare﹒co﹒kr I ﹙ˍ蜚Eˍˍ亭」 선임 steven6ko@rsquare.co.kr 초'규정 선임 kyu.choi@rsquare.co.kr | 공 하는 % 래 프 표 S | 刀 初 刪 K 감 스 퀘 | 어 의 로 무 단 복 사 및 배포 시 법 적 제 재 를 받 을 수 있 습 니

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