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[RSQUARE] 2025_Q1 오피스+지산 매매지표 리포트

오 피 스 ㆍ 지 식 산 업 센 터 20251 RSQUARESA QU|A - X|AMRHIE] Contents

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지 표

산 정 방 법 매 매 지 수 ＊ 오 피 스 매 매 지 수 는 0|22 Case/Shiller Home Price 006> 를 산 정 하 는 데 활 용 되 는 반 복 매 매 모 형 으 로 만 들 어 졌 다 .

거 래된 자 료 들 을 이 용 하 여 그 상 승 률 을 시 기 별 로 적 절 하 게나 누 는방 법 이 다.

추 정법 을 활 용 하 여산 정 한 다 Cap. Rate

사 례 는 제 외 되 는 등 자 료 가 많지 않 아 분 기 별 평 균 을 이 용 하 더 라 도 안 정 적 인 지 표 를 만 들 어 내 기 에한 계 가 있 다 .

산 정 하 였 다 . 모 형에 고 려 되 는 사 전 분 포는 전 분 기 와 현 재 분 기 의 차 이는 정 규 분 포 라 는 임 의 보 행 ((300001\/310) 을 가 정 하 였 다 .

기타등

이 용 하 였 으 며 , 기타 자 료 구 축 및 모 형 에 관 한 참 고 문 헌 은 다 음 과 같 다.

弛 0 주 택 연 구 25(1), 151-175. 강 민ㆍ 송 기 욱 (2020), ” 반 복 매 매 모 형 을 활 용 한 서 울 시오 피 스 벤 치 마 크 가 격 지 수 개 발및 시 험 적적 용연 구 ", 나 7| 저 널 11(2), 33-46 강 민 ㆍ 송 기 욱 (2023)," 서 울 시 지 식 산 업 센 터 가 격 지 수 개 발 및 거 시 경 제 요 인 弦 吳 昱 勾 ̂ 동 산 분 석 9(]], 253﹣270 권 민 성 최 우 현 ㆍ 송 영 선 ㆍ 이 창 무 (2022), " 계 층 적 베 이 지 안 추 론 을 통 한 아 파 트 단 지 별영 선 실 거래 기반 시 세 개 발 ", 부 동 산 학 연 구 28(4), 39-54 오 피 스 지 수 ‧2025 1 분 기 매 매 지 수 는 480.5 포 인 트로 2001 년 1 분 기 대 비 4.81 배 높 은 수 준 의 3| 가 격 상 승 을 보 였 으 며 , 전 분 기 (24.40) 대 비 0.9% 하 락 , 전 년 동 기 (24.10) 대 비 0.3% 상 승한 것 으 로 나 타 났 다 .

보 였 으 나 , 글 로 벌 금 융 위 기分 年| 2009 년 3 분 기 에 는 고 점 인 2008 년 3 분 기대 비 12% 가 하 락 하 였 다 . 금 융 위 기 이 후 인 2010 년 부터 2017 년 까 지 연 간3% 勿 客 9 상 승 세 를 보 였 으 며 , 2018 년 부 터 2022 년 3 분 기 까 지 연 간 10% 이 상 의 =2 상 승 세 를 보 이다 이 후 정 체 가 지 속 되 는 상 황 이 다. 특 히 2020 년 과 2021 년 은 코 로 나 19 에 도 저 금 리 로 인 한 양 호 한 투 자 환 경 으 로 큰 폭 으 로 가 격 이 상 승 하 였 으 며 , 2022 년 에 는 연 이 은 금 리 인 상 에 도 불 구 하 고 양 호 한 임 차 수 요 와 임 대 료 상 승 을 바 탕 으 로 상 승 세 를 이 어 가 2022 년 3 분 기 에 고 점 을 기 록 하 였 다 . 그 러 나 2022 년 4 분 기 부 터 가 격 정 체 가 지 속 되 고 있 으 며 , 거 래 규 모 또 한 과거 대 비 크 게 감 소 하 였 다 . 이 번 분 기 는 전 분 기 대 비 가 격 이 소 폭 하 락 하 였 지 만 , 전 반 적 으 로 2023 년 2 분 기 부 터 가 격 정 체 가 이 어 지 고 있 다 . 다 만 Cap. Rate Spread?t 지 속 적 으 로 증 가 하 고 있 어 거 래 가 정 상 화 단 계 인 것 으 로 생 각 되 며 , 향 후 추 가 적 인 금 리 인 하 의 영 향 으 로 2025 년 하 반 기 에 는 가 격 상 승이 이 루 어질 것 으 로 기 대 된 다.

50% 40% 30% 20% 10% -10% -20% 19301030103010301030103010301030103010301030103010301030103010301030103010301030103010301030103010. 9 02 03 04 05 06 07 08 009 0 M 12 13 14 15 16 17 18 19 '20 21 22 23 24 35 日 ‧2025 1 분 기 지 식 산 업 센 터 매 매 지 수 는 196.3 포 인 트로 2011 년 1 분 기 대 비 1﹒96 높 은 상 승 을 보 였 으 며 , 전 분 기 (24.40) 대 비 0.2% 하 락 , 전 년 동 기 (24.10) 대 비 12.0% 하 락 한 것 으 로 나 타 났 다 . 최 근 에 는 오 피 스 와 달 리 금 리 인 하 에 도 불 구 하 고 가 격 하 락 이 지 속 적 으 로 나 타 나 고 있 다 . 지 식 산 업 센 터 는 2011 년 부터 2019 년 까 지 연 간 3.0% 전 후 의 안 정 적 인 상 승 세 를 보 였 으 며 , 2020 년 부터 2022 년 2 분 기 까 지 연 간 20% 이상 상 승 한 것 으 로 나 타 나 오 피 스 보 다 높 은 상 승 률 을 보 였 으 며 , 거 품 의 이 슈 가 있 었 다 . 지 식 산 업 센 터 의 높 은 가 격 상 승 은 오 피 스 에 비 해 적 은 투 자 금 으 로 매 입이 가 능 하 여 개 인 투 자 가 가 능 한 점 , 주 택 에 비 해 대 출 含 9 규 제 가 높 지 않 은 점 등 양 호 한 투 자 환 경 이 영 향 을 미 쳤 기 때 문 으 로 판 단 된 다 . 2022 년 2 분 기 까 지 높 은 가 격 상 승 을 보 였던 지 식 산 업 센 터 는 3 분 기 부 터 하 락 하 여 2023 년 3 분 기 까 지 하 락 하 였 다 . 2023 년 4 분 기 와 2024 년 1 분 기 는 연 말과 금 리 인 하 에 대 한 기 대 로 가 격 이 잠 깐 정 체 하 였 으 나 , 다 시하 릭 하 여 고 점대 비 25% 까 지 하 락 한 상 황 이 다 . 이 번 분 기 는 전 분 기 와 비 슷 한 수 준 을 보 였 지 만 , 오 피 스 와 달 리 임 대 차 시 장 이 좋 지 않 아 당 분 간 가 격 상 승 은 쉽 지 않 을 것 으 로 보 인 다 .

300 50% 40% 30% 20% 10% -10% 0 -20% eggeeggeeegseesgseesseesgeesgeesgeeseeesssessgessgessgessege CR8F2E8FCRSF2EES2REIERET2RETERET2RET2REIERSTILEE2RET2RES2 '11 '12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 오 피 스 및 지 식 산 업 센 터

거 래 량

® o IS N 서 울 / 분당 오 피 스 거 래 규 모 ( 조 원 )

2016 년 부 터 계 약 시 점 기 준 으 로10 조 이 상 을 기 록 하 고 있 으 며 , 2021 년 에 는17 조 이 상 의 가 장 많 은 거 래 를 보 였 다 .

감 소 하 여 2023 년 에 는 계 약 시 점 기 준 10 조 원 보 다 分 川 나 타 났 다. 2024 년 에 는 거래 회 복 이 나타 나 면 서 2023 년 (8.6조 원 ) 보 다 3.9 조 원 이 증 가 한 12.5 조 원 으 로 나 타 났 다 . 2025 년 1 분 기 에 는 2.2 조 원 으 로 전 년 동 기 와 비 슷 한 규 모 를 보 였 다 . ＊ 지 식 산 업 센 터 는 2015 년 부 터 1 조 원 이 상 의 거 래 량 을 보 였 으 며, 2021 년 에 는1.9 조 원 으 로 가 장 많 은 거 래 규 모 를 기 록 하 였 다 . 그 러 나 앞 서 오 피 스 와 마 찬 가 지 로 금 리 인 상 의 여 파 로 2022 년 부 터 감 소 한 것 으 로 나 타 났 다 . 2024 년 에 는 전 년 에 소폭 증 가 하 였 으 나 , 이 번 분 기 거 래 규 모 가 전 년 동 기 대 비 上 刈 감 소 한 것 으 로 나 타 나 아 직 거래 회 복 이 본 격 적 으 로 이 루 어 지 지는 못 한 것 으 로 생 각 된 다 .

※ 계 약 시 점 기 준 은 투 자 가 완 료 된 잔 금 시 점 기 준 과 달 리 신 규 투 자 가 발 생 하 는 시 점 으 로 신 규 투 자 의 동 향 을 파 악 하 기 에 좋 은 장 점 이 있 다 .

서 울 지 식 산 업 센 터 거 래 규 모 ( 조 원 ) 뽀 잔 금 년 도 0 계 약 년 도 員 ] 含 2 02 분 기 023 분 기 g 4 咋 | 2.0 12 I

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오 피 스

Vs 지 식 산 업 센 터

지 수비 교

. 。 。 능 한 점 , 그 리 고 3) 실 로 활 용 이 가 능 한 句 一 렴 한 임 대 료 와 2) 오 피 스 와 같 이入悍荳壼 己墓ˍ﹥旱星 성수 지 역과 같 이聞 阜 詠 剩口皂贔叫崑口﹂ 가 산, 구 로 , 마 곡 , & 완 적 인 시 장 을 형 성 하 고 있 다 . ﹁ 는 산 , = 2 2 4 오피 스 가 점 충 된 3다 S 가 지 고 있 어오 피 스 와 상호 보 완 적 | 격 은 입 지 하 고 있 는 특 성 을 e 2 閉 주 변 지 역 에 | 격 은 유 사 한 추 세 를 보 이 고 있 으 나 , 지 식 식 산 업 센 터 가 격 은 유 사 한 ‧ 口 刈 之同 지 산 더 높 은까 지는 오 피 스 보 다 다 낮 은상 승 , 2020 년 부 터 2022 년 2 분 기 ; 피 스 보다 낮 은 상 승 , 2019 년 까 지 오 ) 가 격 상 승 을 보 였 다 . 인 한 투 자 의금 리 와 手 旯 규 제 로 한 투 : 蒂 ﹝皇憂太…三﹜ 2 e 간 들 ( 偕戛 소 유 주인 227} 많아 으 기이 i 대는 7멸 웃"틱프따 피 스 의 경 우 단 일건걷앓곁호밝』 것 이 일 반 적 이 기 식 산 ㅇ 했 기 때 문으 된 물 의 소 유 를 쪼 개 서 투 자 하 는 0 이전 이 발 생 기 』 반 면 흣씹샨업센터는 건걷으[ 大T「菫可丐【剩‵… g 仁 春 一 志 呂 0 있었 다 . 많 은 투 자 금 이聖豊丁言﹞﹝下豊‥榫古卜 ww = 투 자 자 의 £ 능 한 추 = = 때 문에 개 인 o= 넘 느 지 연 평 균 20% 를 넘 는 22 년 290K o2 20% 를 h우 2020 년 부터 20 하 락 하 였 다 . @ 盂 入 et e o t o 기 록 적 인 가 격 상승틀흘갤짙져오 임 대 수 요 에 바 탕 을 둔 투 자 가 아 닌 , 업 센 터 의 높 은 가 격 변 동 성은 剌剉牡崮‥﹚ˍ墓【L1】奠4〕ˍ〔﹝卜1﹣〒ˍ-旦呈佘】卜ˍ'苒呂ˍ‥ˍ‧ 한 투 자 가 이 루 어 졌 격 지 수| 스 매 매 가 격 지 수 == 서 울 지 산 매 매 가 격 지 수 서 물 오 피 스 매 매 가 격 3Q 거 시 경 제 지 표 Vs 引 山 入 人 | 玲 비 교 * 그 러 나 오 피 스 매 매 지 수 와 600 의 연 관 성 을 살 펴 보 면 같 이 우 상 향 하 고 있 지 만 , 글 로 벌 금 융 위 기 이 전 인 2007 년 에 차 이 가 나 타 나 며 , 2019 년 이 후 에 도 추 세 의 차 이 가 발 생 하 고 있 다. ＊ 특 히 2020 년 과 2021 년 은 GDPol 증 가 분 보 다 매 매 지 수 의 상 승 률 이 더 높 게 나 타 나 고 있 는 데 , 이는 코 로 나 19 로 인 한GDP 정 체 에 도 불 구 하 고 저 금 리 가 투 자 에 금 정 적 인 영 향 을 미 쳤 기 때 문 으 로 판 단 된 다 . ㆍ 2001 년 부터 2025 년 1 분 기 까 지 금 리 와 매 매 가 격 의 삼 관 계 수 는 -0.63 으 로 강 한 반 비 례 관 계 를 보 이 고 있 다 . 그 러 나 2022 년 에 는 금 리 인 상 에 도불 구 하 고 가 격 상 승이 이 루 어져 투 자 에 큰 부 담 으 로 작 용 하 고 있 다 . 이 러 한 경 향 은 과거 글 로 벌 금 융 위 기 이 전 에 도 나 타 나 고 있 다. = 서 울 오 피 스 매 매 가 격 지 수 == 명 목 ㅇ 900 ﹍ 국 고 채 5 년 _ 금 리 , 지 수 동 반 상 승 구 간 600 10% 9% 8% 7% 6% 300 5% 4% 3% 《 一 2% 100 = 오 피 스 매 매 지 수5 GDP, 금 리 ㆍ 600 는 국 가 의 刈 刁 玫 弓 仁 오 피 스 투 자 및 임 차 수 요 와 밀 접 한 연 관 성 을 가 지 고 品 사 무 공 간 에 서 상 품 의 생 산 과 규 모 가 결 정 되 며 , 생 산 에 의 한 수 익 을 바 탕 으 로 설 비 투 자 를 하 기 때 문 이 다. 1% 19301030190301030103010930193010930103010301030103010301030103019301030103010301039103010301030103010 01 02 03 04 M '06 07 08 09 0 M 12 3 14 !5 6 17 18 19 20 21 22 23 24 25 거시 경쳐| 지표 오 피 스 매 매 지 수 \5 Cap﹒ Rate 5 * 매 매 가 격 과 임 대 료 의 관 계 를 나 타 내 는 Cap﹒ RateE 매 매 가 격 과 반 비 례 관 계 를 보 이 고 있 다 . Cap. RateE 2001 년 1 분 기 12.8% 에 서 2025 년 1 분 기 4.5% 로 8.3%p 하 락 한 반 면, 오 피 스 지 표 매 매 가 격 은 2001 년 1 분 기 100.0 에 서 2025 년 1 분 기 480.5 으 로 380% 상 승 한 것 으 로 나 타 났 다.

비 교 圖

실 질 Cap﹒ RateE 20221 2 분 기 까 지 202214 2 분 기 까 지 지 속 적 인 하 락 세 를 보 였 으 나 , 연 이 은 금 리 인 상 으 로 Cap﹒ 8816 의 상 승이 나 타 났 다 . (22.40@: 3.4% > '25.10: 4.5%, 핵 심 권 역 평 균 4.3%) oii 최 근 Cap﹒ Rate 상 승 을 & 더 구 체 적 으 로 살 펴 보 면 , 오 피 스 가 격 의 하 락 보 다 는 양 호 한 임 대 시 장 에 의 한 { 이 의 상 승 에 의 한 것 으 로 보 인 다 . 다 만 , 향 후 금 리 의 인 하 와 임 대 료 상 승 의 둔 화 로 지 금 까 지 이 어 진 630. 88[6 의상 승 은 하 락 으 로 전 환 될 가 능 성이 높 다 . Cap. Rate Spread= 과거 글 로 벌 금 융 위 기 이 후 인 2010 년 부터 2021 년 까지 72~334 bpsE 보 였 지 만 , 2022 년 에 는 큰 폭 으 로 감 소 하 여 경 기 과 열 또 는 거 품 의 이 슈 가 있 었 다 . 그 러 나 2024 년 부터 Spread| 지 속 적 으 로 증 가 하 여 2025 년 1 분 기 에 는 176665 으 로 나 타 나 , 오 피 스 거 래 시 장 이 과 열 또 는 거 품 이 있 는 시 장 에 서 정 상 화 단 계 에 이른 分 2 口 보 인 다 . == 실 질 Cap﹒ Rate(M8) _ == 서 울 오 피 스 매 매 가 격 지 수 (2001.10=100.0) 600 14% 13% 500 12% 1% 400 10% 9% 300 8% 7% 200 6% 5% 100 4% 3% 2% 1930103010301030103010301030190301030103010301030193010301030103010301030190301030103010301030103010. ' 어 02 ‘03 04 05 06 '07 ‘08 09 ‘10 M 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24'25 류강민 센 터 장 locsword@rsquare.co.kr 정혀'진 수석 hyejin@rsquare.co.kr 0|호연 수석 Ihy79@rsquare﹒co﹒kr I ﹙ˍ蜚Eˍˍ亭」 선임 steven6ko@rsquare.co.kr 초'규정 선임 kyu.choi@rsquare.co.kr 본 리 포 트 에 서 제 공 하 는 정 보 ( 그 래 등 ) 에 대 한 지 적 재 산 권 알 스 퀘 어 의 저 허 기 > 콕 사 및 배포 시 법 적 제 재 를 수 있 습 니 RSQUARED