PDF 원문

[RSQUARE] 2025_2H 물류센터마켓리포트

LOGISTICS MARKET REAL REPORT 2025 2H 2025 H2 MARKET REAL REPORT LOGISTICS 1 임대차시장 공급현황및추이물류센터수급동향 1 임대차시장’25.2H 수도권물류센터시장 SNAPSHOT

신규공급평공실률상온

51,880 + 19,525 9.5%

서북권 20,156 + 4,017 27.0%

남부권 69,413

14.6% + 2.5%p 서부권 40,196

16.5%

중앙권 - 4.7%

공실률저온

25.1% + 2.5%p 62.1%

33.9%

45.5%

36.6% +19.0%p 임대료상온3.0만원4.2만원

3.0만원3.8만원

3.3만원임대료저온5.7만원6.8만원

5.7만원6.7만원6.2만원 + 0.1만원 거래규모억원 8,143 + 5,893억원 3,695 + 3,695억원 3,700 + 1,767억원 15,928 + 4,178억원

서북권서부권남부권광주하남과천여주이천용인

(처인구)

안성고양김포

파주 양주

남양주부천의정부성남구리연천동두천포천가평

양평평택화성인천의왕군포안산시흥오산동탄수원

수지기흥안양광명중앙권권역별누적공급수도권권역별

물류센터누적공급 1,000 1,200 동남권 남부권 중앙권 서부권 서북권 기타권 단위 만평 CHECK 1

신규공급둔화지속전망

2022~2023년 정점을 기록했던 수도권 물류센터 신규 공급은 2024년을 거치며 뚜렷한 공급 둔화 추세로 전환하였다. 2025년 하반기 신규 공급 면적은 전기 대비 1.7% 상승한 것으로 집계되었으며, 이는 상반기 상승률인 1.5%와 유사한 수준을 유지한 것이다. 공급이 집중되었던 과거 시기와 비교하면 공급 상승폭은 매우 낮은 수준에 불과하다. 이러한 공급 감소는 시장 불확실성 증대와 공사비 상승 등 개발환경 악화에 따른 신규 인허가 및 착공 물량의 급감에 기인한 것으로 보인다. 특히 경기도 물류창고 표준 허가 기준 조례 개정 등 정책적 규제가 강화됨에 따라 신규 개발 여건은 단기간 내 해소되기 어려울 것으로 예상된다. 이에 따라, 현재 공사가 진행중인 대형 자산들의 공급이 마무리된 이후에는 추가적으로 공급이 감소할 가능성이 높다고 판단된다. 2025 2H 권역별신규공급량 (평)

증감면적 (전기누적공급대비,%)

동남권 +51,880 (+1.3%) 남부권 +69,413 (+2.9%) 중앙권 - 서부권 +40,196 (+ 1.7%) 서북권 +20,156 (+2.2%) 기타권 +8,652 (+1.6%) 수도권전체 +190,297 (+1.7%)

권역별신규공급

’18 ’19 ’20 ’21 ’22 ’23 ‘24 ’25 동남권 남부권 중앙권 서부권 서북권 기타권 단위 만평 CHECK 1

수도권전권역신규공급둔화지속

2025년 하반기 수도권 신규 공급량은 전년 동기 대비 67% 감소한 19만 평 수준에 그치며, 연간 약 35만 평의 공급이 이루어졌다. 이는 최근 8년 내 최저 수준을 기록한 것이며, 지난 2024년(119만 평) 대비 약 70% 감소한 수준이다. 권역별로 보았을 때에도 전 지역에서 신규 공급 강도가 전반적으로 완화되었다. 중앙권의 경우 2년 연속 신규 공급이 전무한 것으로 확인되었으며, 서북권·서부권·기타권 역시 연간 5만 평 미만의 미미한 공급만이 이루어졌다. 과거 공급이 집중되었던 동남권과 남부권의 경우에도 각각 연간 16만 평, 8만 평 수준의 공급에 그치며 공급 둔화 추세가 전 권역에서 뚜렷하게 나타났다. 수도권권역별물류센터신규공급 준공시기 물류센터명 용도 권역 세부지역 연면적(평) 25.4Q 로지스 HK 시화 상온 서부권 시흥 26,753 25.4Q 켄달스퀘어 일죽로지스틱스파크 D블럭 상온 남부권 안성 21,430 25.4Q 이퀄베이스 이천 백사 상온 동남권 이천 12,664 25.4Q 안성 CDC 물류센터 복합 남부권 안성 12,243 ‘25.3Q 로지스포인트 신해리 복합 동남권 여주 15,997 ‘25.3Q YES24 스마트풀필먼트센터 물류동 상온 서북권 파주 15,870 ‘25.3Q 청북읍 어연리 창고시설 상온 남부권 평택 14,499 2025 2H 주요물류센터신규공급사례

수도권전체명목임대료소폭하락

권역 및 면적 유형별로 편차는 존재하나, 수도권 전체적으로 상·저온 모두 명목 임대료가 소폭 하락한 것으로 나타났다. 상온 명목 임대료는 전기 대비 497원 하락한 32,714원을 기록하였다. 저온 명목 임대료의 경우 중앙권과 서부권을 중심으로 하락세가 나타났으며, 전기 대비 1,311원 하락한 60,374원을 기록하였다. 이러한 임대료 하락은 시장 전체의 일반적인 추세라기보다 물류센터 간의 양극화 현상이 심화된 결과로 보인다. 임대 경쟁력이 떨어지는 자산들이 공실 장기화를 해결하기 위해 임대료를 큰 폭으로 낮춘 사례가 발생하면서 전체 평균 수치를 낮춘 것으로 확인되었다. 수도권물류센터공실률추이상온 100.0% 단위 % 수도권물류센터공실률추이저온 100.0% 단위 % 수도권물류센터명목임대료추이상온 수도권물류센터명목임대료추이저온

상온•저온

평균공실률하락

올해 하반기 수도권 물류센터 공실률은 신규 공급의 지속된 둔화로 인해, 상•저온 모두 소폭 감소한 것으로 나타났다. 상온 물류센터 평균 공실률은 전기 대비 2.4%p 하락한 13.3%로 집계되었으며, 저온 의 경우 전기 대비 2.9%p 하락한 37.3%로 나타났다. 상온 대비 저온의 공실률 하락 폭이 큰 이유는, 저온 임차 수요가 상온 대비 확대된 것이 아닌, 수급 불균형에 따른 저온 공급감소 심화 및 저온 면적을 상온 면적으로 전환시킨 영향으로 나타났다.

기록하며 유의미한 하락폭을 나타냈다. 여주시 소재 '한강에셋 점봉동 물류센터'(약 37,000평)에 쿠팡이 전체 임차를 완료하였고, '케이클라비스 삼군리 물류센터'에는 한진이 상온 면적 전체(약 1.1만 평)를 임차하며 공실 해소에 기여하였다. 또한 이천시 소재 'LB 이황리 물류센터'의 경우 장기 공실이었던 저온 면적을 상온으로 전환한 후 임차인 유치에 성공하였다. 반면 저온 물류센터의 평균 공실률은 전기 대비 2.5%p 상승한 25.1%를 기록하였다. 이는 신규 공급의 영향보다는 수급 불안정에 따른 일부 임차사의 퇴거가 주요한 원인이 된 것으로 보인다. 실제로 이천시 소재 '퍼시픽 브릭이천물류센터2'와 '키움 이천 안평리 물류센터'에서 팀프레시가 저온 전체 면적을 비우고 퇴거한 것으로 확인되었다. 면적 유형별 수급 불균형이 이어지면서 상온 명목 임대료는 전기 대비 188원 상승한 평당 30,010원을 기록하였으나, 저온 명목 임대료는 1,979원 하락한 평당 56,753원으로 집계되었다. 다만 저온 임대료의 하락은 시장 전반의 현상이라기보다, 일부 노후 소형 자산들이 임차인 유치를 위한 전략적 임대료 인하를 단행한 데 따른 것으로 풀이된다. 동남권물류센터공실률추이상온동남권물류센터공실률추이저온 동남권물류센터명목임대료추이상온 동남권물류센터명목임대료추이저온

상온공실률하락저온공실률소폭상승수요양극화에

따른명목임대료편차확대

2. 남부권

남부권물류센터공실률추이상온남부권물류센터공실률추이저온 남부권물류센터명목임대료추이상온 남부권물류센터명목임대료추이저온 남부권역 상온 물류센터의 평균 공실률은 전기 대비 2.5%p 상승한 14.6%를 기록하였다. 하반기 주요 임차 사례를 살펴보면, 안성시 소재 ‘메이플트리 일죽2 물류센터’의 경우 기존 임차인이었던 한익스프레스가 퇴거한 이후 무신사가 전체 면적을 임차하며 공실을 해소하였다. 하지만 평택시 소재 ‘LX 판토스 평택 물류센터’(약 1.0만 평)와 화성시 소재 ‘LB 양감면 송산리 물류센터’에서 각각 LX 판토스와 팀프레시가 퇴거하면서 권역 전체 공실률은 소폭 상승하는 결과로 이어졌다. 저온 공실률은 전기 대비 4.1%p 하락한 33.9%를 기록하였다. 안성시 소재 ‘도우개발 남안성 물류센터’에 물류 대행업체(3PL)인 ‘제이와이로지스’가 약 4천 평 규모로 입주하며 공실을 해소하였다. 또한 지난해 매각된 ‘크리에이트자산운용 물류센터 B동’의 저온 전체 면적에 선우씨엔디가 임차를 완료하면서 저온 공실률은 지난 시기보다 하락한 것으로 확인되었다. 명목 임대료는 상온 평당 30,091원, 저온 평당 57,149원으로 전기 대비 비슷한 수준을 나타냈다. 상온의 경우 대다수 자산이 임대료를 유지하거나 소폭 인상하였으나, 일부 자산이 임차인 유치를 위해 전략적으로 임대료를 낮추면서 전체적인 보합세를 이어갔다. 저온의 경우 공실률이 일부 하락하였음에도 여전히 30%대의 높은 수준을 유지하고 있어, 임대료를 쉽게 높이지 못하는 시장 상황이 지속되는 것으로 판단된다.

상온공실률보합저온공실률하락명목임대료보합세지속

3. 서부권

상온공실률보합세저온컨버전지속에따른공실률하락

서부권역 상온 공실률은 임차 수요가 지속되고 있음에도 불구하고, 신규 공급 자산의 영향으로 전기 대비 1.2%p 하락한 16.5%로 집계되었다. 인천 소재 ‘청라 로지스틱스 센터’에 쿠팡이 약 1만 평 규모를 추가 임차하였고, ‘아레나스 영종’ 물류센터에는 쿠팡과 SF익스프레스가 각각 약 2천 평씩 입주하며 공실 해소에 기여하였다. 하지만 시흥시 소재 ‘로지스 HK 시화 물류센터’(약 2.6만 평)가 전체 공실 상태로 시장에 공급되면서 상온 공실률은 소폭 하락하는 데 그쳤다. 저온 물류센터 평균 공실률은 공급량 감소와 임차 수요의 영향으로 전기 대비 17.8%p 하락한 63.3%를 기록하였다. 인천 소재 ‘CBRE IM DLC 물류센터’의 저온 면적 공실을 위킵이 일부 해소하였으며, ‘청라 로지스틱스 센터’는 장기 공실 상태였던 저온 1개 층을 상온으로 전환하며 공실률 하락에 기여하였다. 서부권 상온 명목 임대료는 전기 대비 소폭 하락한 38,269원/평을 기록하였으며, 저온 명목 임대료는 66,928원/평을 기록하였다. 서부권물류센터공실률추이상온서부권물류센터공실률추이저온 서부권물류센터명목임대료추이상온 서부권물류센터명목임대료추이저온 45,000

4. 서북권

수도권내가장높은공실률지속

2024년 대규모로 공급된 공실 면적이 꾸준히 해소되고 있으나 안정화에는 다소 시간이 소요될 것으로 보인다. 서북권 상온 공실률은 전기 대비 3.3%p 하락한 27.3%, 저온 공실률은 9.7%p 하락한 62.1%로 집계되었다. 이는 수도권 내 6개 권역 중 상·저온 모두 가장 높은 공실률 수준을 유지하고 있는 것이다. 상온의 경우 김포시 소재 ‘케이원 김포로지스 물류센터’에 3PL 업체들이 약 3천 평 규모로 입주하였고, 파주시 소재 ‘현대인베스트먼트자산운용 파주 H로지스틱스’의 상온 전체 공실을 스타트투데이와 쿠팡이 해소하며 공실률 하락에 기여하였다. 저온의 경우 김포시 소재 ‘마스턴 로지스포인트 SMART 물류센터’에 3PL 업체가 임차하였으며, 코람코자산신탁이 보유한 ‘케이로지스 김포’의 저온 공실 면적이 상온으로 전환 완료되면서 전체 저온 공실률 하락에 영향을 주었다. 상온 명목 임대료는 평당 42,045원(전기 대비 705원 하락), 저온 명목 임대료는 평당 68,353원(전기 대비 2,592원 하락)으로 집계되었다. 서북권의 임대료 하락 역시 임대 경쟁력이 낮은 일부 노후 자산들이 임차인 유치를 위해 전략적으로 임대료를 낮춘 결과로 풀이된다. 서북권물류센터공실률추이상온서북권물류센터공실률추이저온 서북권물류센터명목임대료추이상온 서북권물류센터명목임대료추이저온 45,000 50,000 75,000 80,000

5. 중앙권

제한적인공급에도불구하고저온공실률소폭상승

중앙권 상온 물류센터 평균 공실률은 전기 대비 4.5%p 하락한 4.7%를 기록하며 전체 권역에서 가장 안정적인 공실률을 기록하였으나, 저온 물류센터의 경우 전기 대비 19.0%p 상승한 36.6%기록한 것으로 나타났다. 중앙권은 최근 2년간 신규 공급이 전무하였으나, 일부 자산을 중심으로 저온 임차인 이탈이 발생하여 공실률이 상승한 것으로 확인된다. 상온의 경우, 군포시 소재 ‘한국복합물류 군포터미널(구관)’(연면적 101,009평)과 ‘한국복합물류 군포터미널(신관)’(연면적 99,126평) 에서 복수의 임차사가 약 1만평 규모의 임차를 진행함에 따라 약 상온 공실률 하락을 견인하였다. 저온의 경우 중앙권 역시 ‘페블스톤 동탄 센트럴 로지스허브‘에 임차중이던 팀프레시가 퇴거하며 저온 공실률 상승에 영향을 끼쳤다. 중앙권 상온 명목 임대료는 전기 대비 소폭 하락한 32,925원/평을 기록하였으며, 저온 명목 임대료는 전기와 유사한 61,571원/평을 기록하였다. 중앙권물류센터공실률추이상온중앙권물류센터공실률추이저온 중앙권물류센터명목임대료추이상온 중앙권물류센터명목임대료추이저온 2 투자시장 2 투자시장 전체 초대형 대형 중형 소형 거래액억원 32,955 15,423 6,800 9,699 1,033 증감폭전기대비,억원 ▲ 17,021 ▲ 10,673 ▼ 200 ▲ 7,591 ▼ 1,042 물류센터투자시장 Overview

2025년하반기역대최대규모거래규모달성

[수도권 물류센터 매매 시장] 역대 최대 거래 규모 기록 및 초대형 자산 중심의 시장 재편2025년 하반기 수도권 물류센터 총 거래액은 3.3조 원, 거래 면적은 46.1만 평으로 집계되었다. 이는 지난 상반기 대비 두 배 이상의 거래 규모를 기록한 것이며, 통계 집계 이후 역대 최대 수준의 거래가 완료된 것이다 .권역별로는 지난 상반기 거래가 주춤했던 동남권과 남부권의 거래 규모가 각각 261.9%, 91.4% 급증하며 시장 반등을 주도하였다. 특히 서부권은 전기 대비 35.6% 증가하며 권역 역대 최대 거래 규모를 경신하였다. 반면 서북권과 기타권은 각각 두 건의 거래에 그쳤으며, 중앙권은 2025년 한 해 동안 거래 사례가 전무한 것으로 나타났다. 자산 규모별로는 초대형 자산 중심으로 외국계 자본이 투입되며 거래 금액이 크게 상승하였다. 인천광역시에 위치한 초대형 복합 물류센터인 ‘청라 로지스틱스 센터’(연면적 13.1만 평)가 KKR을 투자자로 유치한 크리에이트자산운용에 약 1조 원에 매각되었다. 또한 시흥시의 초대형 상온 물류센터인 ‘로지스밸리 안산’(연면적 7.2만 평) 역시 M&G가 투자자로 참여한 와이드크릭자산운용에 약 5천억 원에 소유권이 이전되며 전체 거래 금액 상승을 이끌었다. 반면 소형 자산 거래 금액은 전기 대비 약 50% 하락하며 대조적인 모습을 보였다. 주요 사례로는 경기도 여주시에 위치한 ‘메이플트리 여주 물류센터’(약 3천 평)가 약 80억 원에 매각되었으며, 용인시 소재 ‘보담 물류센터’(약 3천 평)는 약 302억 원에 아워홈으로 소유권이 이전된 것으로 확인되었다.

권역별거래규모

5,000 10,000 15,000 20,000 단위 억원

자산규모별거래금액

2 투자시장물류센터

우량자산중심의평당가상승및자산별가치양극화심화

2025년 하반기 수도권 물류센터의 평균 거래 평당가는 715만 원을 기록하였다. 유형별로 살펴보면 상온 자산은 평당 617만 원, 복합 자산은 평당 741만 원으로 나타났다. 저온 자산의 경우 평당 598만 원으로 집계되었으나, 이는 일반적인 거래가 아닌 공매에 따른 소유권 이전 사례가 반영된 수치이므로 시장 가격 해석에 유의가 필요하다. 거래 시장에서는 우량 자산들이 가격 상승을 주도하였다. 쿠팡과 이마트가 장기 임차 중인 ‘청라 로지스틱스 센터’가 평당 791만 원에 거래를 마쳤다. 또한 큐브인더스트리얼로 소유권이 이전된 ‘MQ 로지스큐브 고촌’과 ‘MQ 로지스큐브 남양주’는 상온 자산임에도 불구하고 평당 900만 원 이상의 높은 가격을 기록하며 전체 평당가 수준을 높였다. 반면 소형 노후 물류센터의 경우 상온 기준 평당 약 200~400만 원 수준에서 거래가 완료되며, 우량 자산과 노후 자산 간 편차가 점차 확대되는 추세다. 평균거래평당가

추이*

거래평균 Cap

rate 추이*

*선매입, 개발목적 거래 제외 1.0% 2.0% 3.0% 4.0% 5.0% 6.0% 7.0% 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 0.0 1,000.0 2,000.0 3,000.0 4,000.0 5,000.0 6,000.0 7,000.0 8,000.0 9,000.0 거래면적 평균 단위 평단위 천원 2 투자시장물류센터

2025.2H 수도권

물류센터주요

거래사례

물류센터명 권역 연면적평거래액억원평당가만원 매수인 매도인 비고 청라로지스틱스센터 서부권 130,152 10,300 791 크리에이트자산운용 브룩필드자산운용 로지스밸리안산물류센터 서부권 72,281 5,123 709 와이드크릭자산운용 CBRE IM 로지스포인트여주물류센터 동남권 39,624 1,900 480 코람코자산운용 마스턴자산운용 여주점봉동물류센터 동남권 36,949 2,200 595 ARA코리아자산운용여주제이비물류센터 로지스코화성물류센터 남부권 32,631 2,700 827 크리에이트자산운용 제이알자산운용 MQ 로지스큐브김포고촌 서북권 23,691 2,167 915 큐브인더스트리얼 로지스밸리 DWS 쿠팡광주물류센터 동남권 19,268 1,186 616 DWS자산운용 미래에셋자산운용 로지스포인트서운물류센터 남부권 16,433 1,000 609 한길종합물류센터 마스턴자산운용 SSG 네오 003 서북권 15,922 1,528 960 CJ대한통운 에스에스지닷컴 이천매곡 DC 물류센터 동남권 15,009 940 626 퍼시픽자산운용 ESR켄달스퀘어리츠 MQ 로지스큐브남양주 기타권 14,911 1,343 901 큐브인더스트리얼 로지스벨리 오늘의집물류센터 동남권 13,560 814 600 ESR켄달스퀘어리츠켄달스퀘어자산운용 물류센터명 권역 연면적(평) 매도인 매수인(예정) 비고 신세계평택물류센터 남부권 45,261 퍼시픽자산운용 크리에이트자산운용 신세계푸드 등 임차 CBRE IM 도화물류센터 서부권 75,390 CBRE IM TBD 쿠팡 등 임차 인천항동스마트물류센터 서부권 26,691 코람코자산신탁 TBD 쿠팡 통임차 여주점봉동 청라로지스틱스센터 로지스밸리 안산물류센터

로지스포인트여주로지스코화성

DWS 쿠팡광주

로지스포인트서운물류센터

SSG 네오 003

주요거래예정물류센터

MQ 로지스큐브

김포고촌

이천매곡 DC

MQ 로지스큐브

남양주오늘의집물류센터 Research Design

조사지역 수도권

조사주기 반기

조사방법 전화조사

방문조사임대안내문국토부공개자료

조사항목 임대차시장

보증금, 임대료, 관리비, 공실면적, 임차사 이동

거래사례

조사대상 임대시장

연면적 3,000평 이상 임대 전용 물류센터 연면적 2,000평 이상 물류센터 물류센터정의 전체 연면적 중 창고용도로 사용되는 면적이 50% 이상인 물류센터 물류센터규모구분

초대형대형중형소형

연면적 5만평 이상 165,289㎡ 이상 연면적 3만평 이상~5만평 미만 99,174㎡~165,289㎡ 연면적 1만평 이상~3만평 미만 33,058㎡ ~ 99,174㎡ 연면적 1만평 미만 33,508㎡ 미만

남부권중앙권서부권서북권기타권

광주시, 이천시, 여주시, 용인시 처인구 안성시, 평택시, 화성시 동탄지역 제외 군포시, 의왕시, 안양시, 과천시, 수원시, 오산시, 화성시, 성남시 동탄지역(반송동, 석우동, 능동, 청계동, 영천동, 오산동, 신동, 목동, 산척동, 장지동, 송동), 용인시(수지구, 기흥구), 안산시, 시흥시, 광명시, 인천광역시 중구, 동구, 미추홀구, 서구, 남동구, 연수구, 옹진군 고양시, 파주시, 김포시, 부천시, 인천광역시

계양구, 부평구, 강화군

위 권역 제외 경기도, 서울특별시 지역

권역분류기준

본 리포트에서 제공하는 정보 (그래프, 표 등)에 대한 지적재산권은 ㈜알스퀘어의 소유이며, 사전허가 없이 영업적 목적으로 무단 복사 및 배포 시 법적 제재를 받을 수 있습니다.

투자개발부문빅데이터컨설팅

진원창 이사 wcjin@rsquare.co.kr 조아름 수석 newpeak@rsquare.co.kr 문찬영 선임 mcy1213@rsquare.co.kr 손진배 선임 larce8934@rsquare.co.kr 박상헌 책임 sh.park@rsquare.co.kr [이미지 설명]