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[RSQUARE] 2024_Q4 오피스+지산 매매지표 리포트

오 피 스 ㆍ 지 식 산 업 센 터 2024 Q4 RSQUARESA QU|A - X|AMRHIE] Contents

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지 표

산 정 방 법 매 매 지 수

반 복 매 매 모 형 으 로 만 들 어 졌 다 .

거 래된 자 료 들 을 이 용 하 여 그 상 승 률 을 시 기 별 로 적 절 하 게나 누 는방 법 이 다.

추 정법 을 활 용 하 여산 정 한 다 Cap. Rate

사 례 는 제 외 되 는 등 자 료 가 많지 않 아 분 기 별 평 균 을 이 용 하 더 라 도 안 정 적 인 지 표 를 만 들 어 내 기 에한 계 가 있 다 .

산 정 하 였 다 . 모 형에 고 려 되 는 사 전 분 포는 전 분 기 와 현 재 분 기 의 차 이는 정 규 분 포 라 는 임 의 보 행 ((300001\/310) 을 가 정 하 였 다 .

기타등

이 용 하 였 으 며 , 기타 자 료 구 축 및 모 형 에 관 한 참 고 문 헌 은 다 음 과 같 다.

同 0 주 택 연 구 25(1), 151-175. 강 민ㆍ 송 기 욱 (2020), ” 반 복 매 매 모 형 을 활 용 한 서 울 시오 피 스 벤 치 마 크 가 격 지 수 개 발및 시 험 적적 용연 구 ", 나 7| 저 널 11(2), 33-46 강 민 ㆍ 송 기 욱 (2023)," 서 울 시 지 식 산 업 센 터 가 격 지 수 개 발 및 거 시 경 제 요 인 弦 吳 昱 勾 ̂ 동 산 분 석 9(]], 253﹣270 권 민 성 최 우 현 ㆍ 송 영 선 ㆍ 이 창 무 (2022), " 계 층 적 베 이 지 안 추 론 을 통 한 아 파 트 단 지 별영 선 실 거래 기반 시 세 개 발 ", 부 동 산 학 연 구 28(4), 39-54 虫]Iˍ李 夫ˍ-1- * 202414 4 분 기 매 매 지 수 는 485.5 포 인 트 로 2001 년 1 吳 7| 대 비 4.86 배 높 은 수 준 의 가 격상 승 을 보 였 으 며 , 전 분 기 (24.30) 대 비 0.8% 하 락 , 전 년 동 기 (23.40) 대 비 1.4% 하 락 한 것 으 로나 타 났 다.

보 였 으 나 , 글 로 벌 금 융 위 기 직 후 인 2009 년 3 분 기 에 는 고 점 인 2008 년 3 분 기 대 비 12% 가 하 락 하 였 다 . 금 융 위 기 이 후 인 2010 년 부 터 2017 년 까 지연 간 3% 전 후 의 상 승 세 를 보 였 으 며 , 2018 년 부터 2022 년 3 분 기 까 지연 간 10% 이 상 의 높 은 상 승 세 를 보 이다 이 후 정 체 가 지 속 되 는 상 황 이 다. 특 히 2020 년 과 2021 년 은 코 로 나 19 에 도 저 금 리 로 인 한 양 호 한 투 자 환 경 으 로 큰 폭 으 로 가 격 이 상 승 하 였 으 며 , 2022 년 에 는 연 이 은 금 리 인 상 에 도 불 구 하 고 양 호 한 임 차 수 요 와 임 대 료 상 승 을 바 탕 으 로 상 승 세 를 이 어 가 2022 년 3 분 기 에 고 점 을 기 록 하 였 다 . 그 러 나 2022 년 분 기 부 터 가 격 정 체 가 지 속 되 고 있 으 며 , 거 래 규 모 또 한 과거 대 비 크 게 감 소 하 였 다 . 전 분 기대 비 가 격 이 소 폭 하 락 하 였 지 만 , 전 반 적 으 로 2023 년 2 분 기 부 터 가 격 정 체 가 지 속 되 고 있 다 . 다 만 최 근 까 지 의 임 대 료 상 승과 금 리 인 하 로 030. Rate 5[「630 가증 가 하 고 있 어 거 래 가 정 상 화 되 고 있 으 며 , 가 격 또 한 장 기 간 정 체 에 서 벗 어나 , 올 해 부 터 상 승 세 를 가질 것 으 로 보 인 다.

50% 40% 30% 20% 10% I.III I|_III._IIIIIIIII-III_IIIIIlIIIIlII Iˍ‧ˍˍ 0% -10% -20% 193010301030103010301030103010301930103010301030103010301030103010301030103010301030103010301030 '01 02 0 04 05 06 07 08 09 10 11 2 13 14 15 6 17 8 19 20 21 22 23 ‘24 Eˍˍ * 2024 년 4 분 기 지 식 산 업 센 터 매 매 지 수는 191.3 포 인 트로 2011 년 1 분 기 대 비 1.91 배높 은 상 승 을 보 였 으 며 , 전 분 기 (24.30) 대 비 4.9% 하 락 , 전 년 동 기 (23.40) 대 비 11.9% 하 락 한 것 으 로 나 타 났 다 . 최 근오 피 스 와 달 리 금 리 인 상 으 로 인 한 가 격 하 락 이비 교 적크 게나 타 나 고 있 다. 지 식 산 업 센 터 는 2011 년 부터 2019 년 까 지연 간3.0% 전 후 의 안 정 적 인 상 승 세 를 보 였 으 며 , 2020 년 부터 2022 년 2 분 기 까 지연 간 20% 이상 상 승 한 것 으 로 나 타 나 오 피 스 보 다 높 은 상 승 률 을 보 였 다. 지 식 산 업 센 터 의 높 은 가 격상 승 은 오 피 스 에 비 해 적 은 투 자 금 으 로 매 입이 가 능 하 여개 인 투 자 가 가 능 한 점 , 주 택 에 비 해 대 출 등 의 규 제 가 높 지 않 은 점 등 양 호 한 투 자 환 경 이 영 향 을 미 쳤 기 때 문 으 로 판 단 된 다 . 2022 년 2 분 기 까 지 높 은 가 격상 승 을 보 였던 지 식 산 업 센 터 는 3 분 기 부 터 하 락 하여 2023 년 3 분 기 까 지 하 락 하 였 다 .2023 년 4 분 기 부 터 2024 년 1 분 기 까 는 연 말과 금 리 인 하 에 대 한 기 대 로 가 격 이 정 체 되 었 으 나 다 시 하 락 하 여 2024 년 4 분 기 에 는 고 점 대 비 25% 하 락 한 상 황 이 다 . 오 피 스 와 달 리 임 대 차 시 장 이 좋 지 않 아 가 격 상 승이 쉽 지 않 을 것 으 로 보 인 다 .

300 50% 250 40% 200 30% 150 20% 100 10% ‘"M 0 -10% 오 피 스 및 지 식 산 업 센 터

거 래 량

N @ o IS N

016 년 부 터 계 약 년 도 기 준 으 로 10 조 이 상 을 기 록 하 고 있 으 며 , 2021 년 에 는17 조 이 상 의 가 장 必 거 래 를 보 였 다 . 5 吟 A L 그 러 나금 리 인 상 으 로 인 한 대 출 부 담 과 수 익 률 하 락 으로 2022 년 부 터 오 피 스 에대 한 투 자 가 감 소 하 여 2023 년 에 는 잔 금 시 점 기 준 으 로 10 조 원 보 다 적 게 나 타 났 다. 2024 년 에 다 시 회 복 하 여 잔 금 시 점 기 준14.5 조 원 을 기 록 하 여 2023 년 (9.9 조 원 ) 보 다 4.6 조 원 증 가 한 것 으 로 나 타 났 다. 지 식 산 업 센 터 는 2015 년 부 터 1 조 원 이 상 의 거 래 량 을 보 였 으 며 , 2021 년 에 는1.9 조 원 으 로 가 장 많 은 거 래 규 모 를 기 록 하 였 다 . 그 러나 앞 서 오 피 스 와 마 찬 가 지 로 금 리 인 상 의 여 파 로 2022 년 부 터감 소 한 것 으 로 나 타 났 다 . 올 해 4 분 기 까 지 의 거 래 규 모 는 오 피 스 와같 이 전 년 동 기 보 다 많 은 상 황 으 로 투 자 가 일 부 이 루 어 졌 으 나 회 복 이라 말 하 기 는 어 렵 다 .

※ 계 약 시 점 기 준 은 투 자 가 완 료 된 잔 금 시 점 기 준 과 달 리 신 규 투 자 가 발 생 하 는 시 점 으 로 신 규 투 자 의 동 향 을 파 악 하 기 에 좋 은 장 점 이있 다.

서 울 / 분 당 오 피 스 거 래 규 모 ( 조 원 ) 서 울 지 식 산 업 센 터 거 래 규 모 ( 조 원 ) 目 合 口 忘安 暐 分 弟 啶 時 ] 咐 2| 日 2 昌 2| W37 =4 분 기 2﹒0 든 인 은 은 和 은 든 은 은 응 oo o

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집 중 된 3 대 핵 역 . = , 오피 스 가 집 중 된 현 선 하 고 있 디상호 보 완 적 인 시 장 을 형 성 하 고 있 다 . 하 고 있 는 특 성 을 가 지 고 있 어 오 피 스 와 상호 완 주 변 지 역 에 입 지 하 고 있 는 특 성 巳 = 고 있 으 나 , 지 식 산 업 센 터 의 가 격 은 서 | 지 식 산 업 센 터 가 격 은 유 사 한 주 세 를 보 이 고 있 으 나 , 지 식 산 업 센 人 | 人 사 업 ㄷ * 오 피 스 와 지 식 산 업 센

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ㅋ 까 지 오 피 디 기 까 지는 높 은 낮 2020 년 부 터 2022 년 2 분 끼 오 피 스 보 다 더 높 | 스 보 다 낮 은 상 승 , 2020 년 터 2022 년 2 분 기 까 지 2019 년 지 오 스 名 口 ， 가 격 상 승 을 보 였 다. 인 한 투 자 의금 리 와 주 택 규 제 로 &F i eTs 鰱實畀手巴 경 우 가 많아 =2 가 격생 각 된 다 . 오 피스 의 경 우단 일건팥엡 AA했 기 때 문 으 로 생 각 된 다 . 啶 引 소 유 를 쪼 개 서 투 자 하 는 것 | 었 다 이 전 이 발 생 했 . 태 식 산 업 센 터 는 건 물 의 받지않는 장 점 이 있 . 많 은 투 자 금 이 腮〒薑罩晝鴷「」蔦『太下入刪歟啡 또 한 주 택 규 제 를 받 지 않 는 장 점 자 자 의 투 . 店 明 刁 志 때 문에 개 인투 균 20% 를 넘 는년 2 분 기 까 지 연 평 균 d 우 2020 년 부 터 2022 년 하 락 하 였 다 . 오 피 스 대 비 이 로 인 해자식산업센터윌 畫募︴ˍ〕(琍\旨丑召 대 비 25% 까 지 釙壹仁土笘山 시 세차 익 을 e o1 s A0l 8 et o 식 산 업 센 터의 높 은 가 격 변 동 二 해 석 된 다 . 헉헵농콜 한 투 자 가 이 루 어 졌 기 때 문 으 로 해 석 올 격 지 수서 울 오 피 스 매 매 가 격 지 수 == 서 울 지 산 매 매 가 == A2 Q 피 스 매 지 수 금 리거 시 경 제 지 표 오 피 매 매 수 \6 GDP, 리 vs ㆍ 600 는국 가 의 생 산 성지 뮤 로 써 오 피 스 투 자 및 임 차 수 요 와 밀 접 한 연 관 성 을 가 지 고 있 다 . 사 무 공 간 에 서 상 품 의 생 산 과 규 모 가 결 정 되 며 , 생 산 에 의 한 수 익 을 바 탕 으 로 설 비 투 자 를 하 기 오 피 스 지 표 때 문 이 다 . 비 교 * 그 러 나 오 피 스 매 매 지 수 와 ㅎ 0? 의 연 관 성 을 살 펴 보 면 같 이 우 상 향 하 고 있 지 만 , 글 로 벌 금 융 위 기 이 전 인 2007 년 에 차 이 가 나 타 나 며 , 2019 년 이 후 에 도 추 세 의 차 이 가 발 생 하 고 있 다 . 특 히 2020 년 과 2021 년 은 00 의 증 가 분 보 다 매 매 지 수 의 상 승 률 이 더 높 게 나 타 니 고 있 는 데 , 이는 코 로 나 19 로 인 한 GDP 정 체 에 도 불 구 하 고 저 금 리 가 투 자 에 긍 정 적 인 영 향 을 미 쳤 기 때 문 으 로 판 단 된 다 . 2001 년 부터 2024 년 4 분 기 까 지 금 리 와 매 매 가 격 의 상 관 계 수 는 -0.63 으 로 강 한 반 비 례 관 계 를보 이 고 있 다 . 그 러 나 2022 년 에 는 금 리 인 상 에 도 불 구 하 고 가 격 상 승이 이 루 어져 투 자 에 큰 부 담 으 로 작 용 하 고있 다 . 이 러 한 경 향 은 과거 글 로 벌 금 융 위 기 이 전 에 도 나 타 나 고 있 다. “ 서 울오 피 스 매 매 가 격 지 수 = 명 목 600 국 고 채 5 년 __ 금 리 , 지 수 동 반 상 승 구 간 600 10% 9% 8% 7% 6% 300 5% 4% 3% 스애 2% 100 = 1% 0% 1930103010301030193010301093019301030103010301930103010301030103010301030103010301030103010301030. 01 02 93 04 05 '06 07 08 09 10 ﹍ 12 13 4 5 6 7 18 19 20 21 22 23 24 거 시 경 제 지 표 Vs 引 山 入 人 | 玲

비 교

1930103019301930103019301Q30103019301930103019301Q3010301Q301930103019301Q3010301Q3019301030103Q 23 ‘01 02 03 2 可 入 呻 m 仇 | 代 vs Cap﹒ Rate

Cap. Rate= 2001 1 분 기 12.8% 에 서 2024 년 3 분 기 4.5% 로8.3%p 하 락 한 반 면 , 매 가 격은 2001 년1 분 기 100.0 에 서 2024 년 4 분 기 485.5 으 로 386% 나 타 났 다. 실 질 090.83816 는2022 년 2 분 기 까 지 2022 년 2 분 기 까 지 지 속 적 인 속 적 인 상 승 한것 으 로心 口 하 락 세 를 보 였 으 나 , 연 이 은 금 리 인 상 으 로 030. Rate9| 상 승이 나 타 났 다 .('22.40: 3.4% > '24.4Q: 4.5%, 핵 심 권 역 4.3% 대 ) %|229| Cap. Rate®| 임 대 시 장 에 9 癸 NOI 상 승 에 의 한 것 으 로 보 인 다 . 둔 화 가 예 견 되 어 있 어 030.8866 人 入 口 世 心口 舌 託 더 구 체 적 으 로 살 펴 보 면 , 오 피 스 가 격 의 하 락 보 다 는 양 호 한

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‘04 95 06 07 08 99 30 H 12 13 4 == 서 울 오 피 스 매 매 가 격 지 수 15 6 17 38 19 20 21 22 24 14% 13% 12% 1% 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 류강민 센 터 장 locsword@rsquare.co.kr 정혀'진 수석 hyejin@rsquare.co.kr 0|호연 수석 Ihy79@rsquare﹒co﹒kr I ﹙ˍ蜚Eˍˍ亭」 선임 steven6ko@rsquare.co.kr 초'규정 선임 kyu.choi@rsquare.co.kr 본 리 포 트 에 서 제 공 하는 X 래 프 , 표 등 ) 에 대 한 지 적재 산 권 알 스 퀘 어 의 전 허 가 없 이 영 업 적 목 적 으 로 무 단 易 片 및 배포 시 법 적 제 재 를 받 을 ! 습 니 RSQUAREZS