[RSQUARE] 2024_Q2 오피스+지산 매매지표 리포트

오 피 스 ㆍ 지 식 산 업 센 터 2024 02 RSQUARESA 오 피 스ㆍ 지 식 산 업 센 터 Contents 오 피 스 , 지 식 산 업 센 터 거 래 량 오 피 스vs 八勾 산 업 센 터 지 수 비 교 거 시口划 X 珍 vs 오 피 스지 수 비 교

지 표

산 정 방 법 매 매 지 수

오 피 스 매 매 지 수 는 | 口 9| Case/Shiller Home Price IndexS 산 정 하 는 데 활 용 되 는

반 복 매 매 모 형 으 로 만 들 어 졌 다 .

반 복 매 매 모 형 은 부 동 산 을 매 입 하 고 나 중에 재 판 매 하 는 , 다 시 말 해 서 반 복 적 으 로 2 凸 이상

거 래된 자 료 들 을 이 용 하 여 그 상 승 률 을 시 기 별 로 적 절 하 게 나 누 는방 법 이 다.

기 타 자 료 수 가 많지 않 은 것 을 보 완 하 고 자 \ 부 동 산 연 구 센 터 (MIT/CRE)2| 2 단 계

추 정 법 을 활 용 하 여 산 정 한 다 Cap. Rate

Cap. Rater= 매 매 사 례 가 많지 않 고 , 사 옥 이 나 개 발 과 같 이 거 래 가 되 더 라 도 임 대 료 가 없 는

사 례 는제 외 되 는 등 자 료 가 많지 않 아 분 기 별 평 균 을 이 용 하 더 라 도 안 정 적 인지 표 를 만 들 어 내 기 에 한 계 가 있 다 .

이 에최 근 안 정 적 인지 표 개 발 에 활 용 되 고 있 는 베 이 지 안 모 형 을 이 용 하여 Cap﹒ Rate 工玫唯

산 정 하 였 다 . 모 형에 고 려 되 는 사 전 분 포 는 전 분 기 와 현 재 분 기 의 차 이는 정 규 분 포 라 는 임 의 보 행 ((3070001\31//) 을 가 정 하 였 다 .

기타

매 매 지 수 와 030.8316 는 알 스 퀘 어 에 서 등 기 부 등 본 자 료 등 을 활 용 한 실 거 래 자 료 를

이 용 하 였 으 며 , 기타 자 료 구 축 및 모 형에 관 한 참 고 문 헌 은 다 음 과같 다.

황 규 완 ㆍ 손 재 영 (2017), "MIT/CRE 2 단 계 추 정 법 을 활 용 한 서 울 오 피 스 가 격 지 수 산 출 에 관 한

연 구 ", 주 택 연 구 25(1), 151-175. 류 강 민 ㆍ 송 기 욱 (2020), “ 반 복 매 매 모 형 을 활 용 한 서 울 시오 피 스 벤 치 마 크 가 격 지 수개 발및 시 험 적적 용연 구 ", 나 7 저 널 11(2), 33-46 강 민 … 송 기 욱 (2023)," 서 울 시 지 식 산 업 센 터 가 격 지 수 개 발 및 거 시 경 제 요 인 영 향 분 석 含 K 春勾 9(1﹚ 253﹣270 민 성- ㆍ 최 우 현 ㆍ 송 영 선- ㆍ 이 창 무 (2022), " 계 층 적 베 이 지 안 추 론 을 통 한 아 파 트단 지 별 거래 기반 시 세 개 발 " 부 동 산 학 연 구 28(4), 39-54 오 피 스 - 지 식 산 업 센 터 매 지 표리 포 트 오 피 스 지 수 ＊ 2024 년 2 분 기 매 매 지 수 는 477.1 포 인 트 로 2001 년 1 분 기 대 비4.77 배 높 은 수 준 의 가 격 상 승 을 보 였 으 며 , 전 분 기 (24.10) 대 비 0.3% 可念， 전 년 동 기 (23.20) 대 비 1.7% 하 락 한 것 으 로나 타 났 다.

서 울 오 피 스 매 매 지 수 는 2001 년 부터 2008 년 3 분 기 까 지 연 간 13% 이 상 의높 은 상 승 률 을

보 였 으 나 , 글 로 벌 금 융 위 기 직 후 인 2009 년 3 분 기 에 는 고 점 인 2008 년 3 분 기 대 비 12% 가 하 락 하 였 다 . 금 융 위 기 이 후 인 2010 년 부터 2017 년 까 지연 간3% 전 후 의 상 승 세 를 보 였 으 며 , 2018 년 부 터 2022 년 3 분 기 까 지 연 간 10% 이 상 의높 은 상 승 세 를 보 이다 | 幸句刊十 지 속 되 는 상 황 이 다. 특 히 2020 년 과 2021 년 은 코 로 나 19 에 도 저 금 리 로 인 한 양 호 한 투 자 환 경 으 로 큰 폭 으 로 가 격 이 상 승 하 였 으 며 , 2022 년 에 는 연 이 은 금 리 인 상 에 도 불 구 하 고 양 호 한 임 차 수 요 와 임 대 료 상 승 을 바 탕 으 로 상 승 세 를 이 어 가 2022 년 3 분 기 에 고 점 을 기 록 하 였 다 . 그 러 나 2022 년 분 기 부 터 가 격 정 체 가 지 속 되 고 있 으 며 , 거 래 규 모 또 한 과거 대 비 크 게 감 소 하 였 다 . 올 해 지 속 적 인 가 격 정 체 와 임 대 료 상 승 으 로 030.83806501680 가 증 가 하 고 있 다 . 이 에 더 하 여 금 리 가 추 가 로 인 하 된 다면 가 격 상 승 의 가 능 성이 있 을 것 으 로보 인 다. = 서 울 오 피 스 매 매 가 격 지 수 (2001.10=100.0)_ 0 전 분 기 대 비 변 동 률 600 50% 40% 30% 20% 10% 200 ||||IlIIII_III.III_I Ill_ .I_III -.IllIIIIluIll_“lllll“lull__-r 0% -10% -20% 2040 204020402040204020402040204020402040204020402040204020402040204020402040204020402040204020 02 03 04 05 '06 07 08 '09 10 M 12 13 M4 15 16 17 18 19 20 21 22 '23 ‘24 ＊ 2024 년 2 분 기 지 식 산 업 센 터 매 매 지 수 는 200.1 포 인 트로 2011 년 1 분 기 대 비 2.00 배높 은 상 승 을 보 였 으 며 , 전 분 기 (24.10) 대 비 5.7% 하 락 , 전 년 동 기 (23.10) 대 비 11.3% 하 락 한 것 으 로나 타 나 오 피 스 와 달 리 금 리 인 상 으 로 인 한 가 격 하 락 이 비 교 적 크 게 나 타 나 고 있 다 .

지 식 산 업 센 터 는 2011 년 부터 2019 년 까 지연 간 3.0% 전 후 의

2020 년 부터 2022 년 2 분 기 까 지 연 간 20% 이 상 싱 상 승 률 을보 였 다 . 안 정 적 인 상 승 세 를 보 였 으 며 , 승 한승 한 것 으 로 나 타 나 오 피 스 보 다 높 은 ㆍ 지 식 산 업 센 터 의 높 은 가 격 상 승 은 오 피 스 에비 해적 은 투 자 금 으 로 매 입이 가 능 하 여개 인 투 자 가 가 능 한 점 , 주 택 에 비 해 대 출 등 의 규 제 가 높 지 않 은 미 쳤 기 때 문 으 로판 단 된 다. 점 등 양 호 한 투 자 환 경 이 영 향 을

2022 년 2 분 기 까 지 높 은 가 격 상 승 을석 상 승 늘보 였 던지 식 산 업 센 터 는 3 분 기 부 터 하 락 하 여 2024 년

2 분 기 에 는 고 점대 비 20% 까 지 하 락 하 였 다 . = A& 지 산 매 매 가 격 지 수 (2011.10=100.0) 를 전 분 기 대 비 回告命 300 50% 250 40% 200 30% 150 20% 100 10% 50 國 an___al -10% o o IS [N }

분 당 을포 함 한 서 울 오 피 스 거 래 규 모 는 글 로 벌 금 융 위 기 이 후 지 속 적 으 로 증 가 하 여

2016 년 부 터 계 약 년 도 기 준 으 로 10 조 이 상 을 기 록 하 고 있 으 며 , 2021 년 에 는17 조 이 상 의 가 장 많 은 거 래 를보 였 다 . 그 러 나 금 리 인 상 으 로인 한 대 출 부 담 과 수 익 률 하 락 으 로 2022 년 부 터 오 피 스 에 대 한 투 자 가 감 소 하 였 다 .2024 년 상 반 기 에 는 진 금 년 도 기 준 4-1 조 원 으 로 전 년 동 기 보 다 감 소 한 것 으 로 나 타 나 거 래 감 소 는 지 속 되 고 있 다 . 지 식 산 업 센 터 는 2015 년 부 터 1 조 원 이 상 의 거 래 량 을 보 였 으 며 , 2021 년 에 는1.7 조 원 으 로가 장 많 은 거 래 규 모 를 기 록 하 였 다 . 그 러 나 앞 서 오 피 스 와 마 찬 가 지 로 금 리 인 상 의 여 파 로 2022 년 부 터감 소 한것 으 로 나 타 났 다 .올 해 상 반 기 거 래 규 모 는 전 년 동 기 보 다 많 은 상 황 으 로 가 격 을 인 하 하 여 매 각 하 는 건 수 가 많 아 진 결 과 로 해 석 된 다 .

※ 계 약 시 점 기 준 은 투 자 가 완 료 된 잔 금 시 점 기 준 과 달 리 신 규 두 자 가 발 생 하 는 시 점 으 로 신 규 투 자 의 동 향 을 파 익 하 기 에 좋 은 장 점 이 있 다 .

오 피 스 거 래 규 모 ( 조 원 ) 서 울 지 식 산 업 센 터 거 래 규 모 ( 조 원 ) 百合口灼安 0 계 약 년 도 1 분 기 皎 2 昂 /| g 3 昇 =4 분 기 g g g 희 0.4 5 할 잉 애{붙틈릎뽐쫓쫌뿅톰움욥얽뀜 H H 오 피 스 * 지 식 산 업 센 터 는 1) 저 렴 한 임 대 료 와 2﹚ 오 피 스 와 같 이 사 무 실 로활 용 이 가 능 한 점 , 그 리 고 3)

오 피 스 가집 중 된 3 대 핵 심 권 역 보 다 는 가 산 , 구 로 , 마 곡 , 송 파 , 영 등 포 , 성수 지 역과 같 이

Vv﹩ 주 변 지 역 에 입 지 하 고 있 는 특 성 을 가 지 고 있 어 오 피 스 와 상호 보 완 적 인 시 장 을 형 성 하 고 있 다. 지 식 산 업 센 터 오 피 스 와 지 식 산 업 센 터 가 격 은 유 사 한 추 세 를 보 이 고 있 으 나 , 지 식 산 업 센 터 의 가 격 은 ㅅ 2079 년 까 지오 피 스 보 다 낮 은 상 승, 2020 년 부 터 2022 년 2 분 기 까 지는 오 피 스 보 다 더 높 은 지 수비 교 가 격 상 승 을 보 였 다 . 지 식 산 업 센 터 의 높 은 가 격상 승 은 임 차 수 요 의 증 가 보 다 는 저 금 리 와 주 택 규 제 로 인 한 투 자 의 이 전 이 발 생 했 기 때 문 으 로생 각 된 다 .오 피 스 의 경 우 단 일 건 물 에 단 일 소 유 주 인 경 우 가 많아 많 은 투 자 금 이 필 요 한 반 면 , 지 식 산 업 센 터 는 건 물 의 소 유 를쪼 개 서 투 자 하 는 것 이 일 반 적 이 기 때 문에 개 인 투 자 자 의 투 자 가 가 능 한 자 산 이 었 다 . 또 한 주 택 규 제 를 받 지 않 는 장 점 이 있 었 다 . 이 로 인 해 지 식 산 업 센 터 의 경 우 2020 년 부터 2022 년 2 분 기 까 지 연 평 균 20% 를日訓 기 록 적 인 가 격 상 승 을 보 였 으 나 , 최 근 에 는금 리 인 상 등 의영 향 으 로고 점대 비 20% 까 지 하 락 하 였 다 . 오 피 스 대 비 지 식 산 업 센 터 의 높 은 가 격 변 동 성은 임 대 수 요 가 아 닌 투 자 수 요 를 바 탕 으 로 형 성 된 결 과 이 기 때 문 으 로해 석 된 다. == 서 울 오 피 스 매 매 가 격 지 수 == 서 울 지 산 매 매 가 격 지 수 灶忍 거 시 경 제 지 표 오 피 스 매 매 지 수 5 ㅎ 00『, 금 리 G ‧GDPE 刁 /|a| 생 산 성지 표 로 써 오 피 스투 자 및 임 차 수 요 와 밀 접 한 연 관 성 을 가 지 고 있 다 . 사 무 공 간 에 서 상 품 의 생 산 과 규 모 가 결 정 되 며 , 생 산 에 의 한 수 익 을 바 탕 으 로 설 비 투 자 를 하 기 오 피 스 지 표 때 문 이 다. 비 교 ㆍ 그 러 나오 피 스 매 매 지 수 와 00 의 연 관 성 을 살 펴 보 면 같 이 우 상 향 하 고 있 지만 글 로 벌 금 융 위 기 이 전 인 2007 년 에 차 이 가 나 타 나 며 , 2019 년 이 후 에 도 추 세 의 차 이 가 발 생 하 고 있 다 . 특 히 2020 년 과 2021 년 은 GDPal 증 가 분 보 다 매 매 지 수 의 상 승 률 이 더 높 게 나 타 니 고 있 는 데 , 이 는 코 로 나 19 로 인 한 0? 정 체 에 도 불 구 하 고 저 금 리 가 투 자 에 긍 정 적 인 영 향 을 미 쳤 기 때 문 으 로판 단 된 다 .. 2001 년 부터 2024 년 2 분 기 까 지 금 리 와 매 매 가 격 의 상 관 계 수 는 -0.63 으 로 강 한 반 비 례 관 계 를 보 이 고 있 다 . 그 러 나 2022 년 에 는 금 리 인 상 에 도 불 구 하 고 가 격 상 승이 이 루 어져 투 자 에 큰 부 담 으 로작 용 하 고 있 다 . 이 러 한 경 향 은 과거 글 로 벌 금 융 위 기 이 전 에 도 나 타 나 고 있 다. = 서 울오 피 스 매 매 가 격 지 수 = 명 목 606 국 고 채 5 년 금 리 , 지 수 동 반 상 승구 간 600 10% 9% 8% 7% 6% 300 5% 4% 3% 《一 2% 100 ﹣ ﹍ 1% 0% 1Q3Q1Q3Q1Q3Q103Q1Q3Q103Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3R1Q3Q103Q1Q3Q1Q 3910 3010 39 03010 3010 3910 39010 3010 01 '02_'03 '04 ‘05 '06 07 '08 09 10 1 2 13 14 15 6 17 18 19 '20 21 22 23 34 거 시 경 제 지 표 오 피 스 매 매 지 수 \5 ㅇ 30.8316

매 매 가 격 과 임 대 료 의 관 계 를나 타 내 는 630.63(6 는 매 매 가 격 과 반 비 례 관 계 를 보 이 고있 다.

vs Cap. RateE 2001 년1 분 기 12.8% 에 서 2024 년 1 분 기 4.7% 8.1%p 하 락 한반 면 , 오 피 스 지 표 매 매 가 격 은 2001 년 1 분 기 100.0 에 서 2024 년 2 분 기 477.1 로 377% 상 승 한것 으 로 나 타 나 그 매 매 가 격 이 10% 상 승 할 때 ㅇ 30.83{6 는0.22%p 하 락 한 것 으 로나 타 났 다 . HIJ.I.

ㅇ 30.8316 는지 속 적 으 로 하 락 세 를 보 여 왔 으 나 2022 년 금 리 인 상 으 로 인 해4 분 기 부 터

가 격 이하 락 또 는 정 체 되 면 서 030.8316 의 상 승이 나 타 났 다 . (22.4Q: 4.0% ㅡ '24.20:4.7%)

높 은 금 리 로 인 한 가 격 의 정 체 와 양 호 한 임 대 시 장 으 로 인 한 임 대 료 인 상이 지 속 되 고있 어 ,

Cap. Rate= 앞 으 로 도 당 분 간 상 승 할 가 능 성이 있 을 것 으 로 여 겨 진 다 . ，生男 Cap﹒ Rate Spread/| 2 2010 년 부 터 최 근 까 지 장 기 적 으 로 250~300665 를 보 인 반 면, 2024 년 2 분 기 의 501630 는120bps 수 준 으 로 나 타 나 ㅇ 30.66816 는 좀 더 상 승 힐 것 으 로 보 인 다 . = 서 울 오 피 스 매 매 가 격 지 수 (2001.10=100.0) 。 == 서 울空凹入 Cap﹒ Rate 600 15% 500 13% 400 1% 300 9% 200 7% 100 5% 3% 1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q 3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q 0 02 03 '04 95 '06 97 '08 09 10 M 12 13 4 15 6 17 18 19 20 21 Z2 '23 ‘24

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