[RSQUARE] 2023_Q4 오피스+지산 매매지표 리포트

NO.1 PROPTECH RSQUARE 오 피 스 ㆍ 지 식 산 업 센 터 呢呢刁玩 리 포 트 2023 Q4 RSQUARER CONTENTS 1 지 표 산 정 방 법 2 오 피 스 지 수 3 지 식 산 업 센 터 지 수 4 오 피 스 , 지 식 산 업 센 터 거 래 량 5 오 피 스\5 지 식 산 업 센 터 지 수 비 교 6 거 시 경 제 지 표 \5 오 피 스 지 수비 교 天ˍ丑 ˍ‧ˉˍ ˍ'ˍ︰基ˍˉˍ 珊呻刀伐＊ 오 피 스 매 매 지 수 는 | 口 9| Case/Shiler Home Price IndexS 산 정 하 는 데 활 용 되 는 내 반 복 매 매 모 형 으 로 만 들 어 졌 다. 반 복 매 매 모 형 은 부 동 산 을 매 입 하 고 나 중에 재 판 매 하 는 , 다 시 말 해 서 반 복 적 으 로 2 번 이상 e 거 래된 자 료 들을 이 용 하 여 그 상 승 률을 시 기 별 로 적 절 하 게 나 누 는 방 법 이 다 . 기 타 자 료 수 가 많지 않 은 것 을 보 완 하 고 자 1/| 부 동 산 연 구 센 터 (MIT/CRE﹚o| 2 단 계 추 정 법 을 활 용 하 여산 정 한 다 . Cap. Rate * Cap. Rate= 매 매 사 례 가 많지 않 고 , 사 옥 이 나 개 발 과 같 이 거 래 가 되 더 라 도 임 대 료 가 없 는 사 례 는 제 외 되 는 등 자 료 가 많지 않 아 분 기 별 평 균 을 이 용 하 더 라 도 안 정 적 인 지 표 를 만 들 어 내 기 에 한 계 가 있 다 . ＊ 이에 최 근 안 정 적 인 지 표 개 발 에 활 용 되 고 있 는 베 이 지 안 모 형 을 이 용 하 여 Cap﹒ Rate X 王吳 산 정 하 였 다 . 모 형에 고 려 되 는 사 전 분 포는 전 분 기 와 현 재 분 기 의 차 이는 정 규 분 포 라 는 含 9 旦昇 (fandom walj 昂가 정 하 였 다 . 기타 * 매 매 지 수 와 030.83(6 는。꺄퀘어에서 등 기 부 등 본 자 료 등 을 활 용 한 실 거 래 자 료 를 이 용 하 였 으 며 , 기타 자 료 구 축 및 모 형에 관 한 참 고 문 헌 은 다 음 과 같 다. 황 규 완- 손 재 영 (2017), "MIT/CRE 2 단 계 추 정 법 을 활 용 한 서 울 오 피 스 가 격 지 수 산 출 에 관 한 연 구 ", 주 택 연 구 25(1),151-175. 강 민- 송 기 욱 (2020), " 반 복 매 매 모 형 을 활 용 한 서 울 시 오 피 스 벤 치 마 크 가 격 지 수 개 발 및 시 험 적 적 용 연 구 ”, 나 7 저 널 11(2), 33-46 류 강 민- 송 기 욱 (2023), " 서 울 시 지 식산 업 센 터 가 격 지 수 개 발 및 거 시 경 제 요 인 영 향 분 석" 부 동 산 분석 9(1, 253-270 或陓匝 > 告卜羽年普含弦缸0| 忘日 (2022﹚ " 계 층 적베 이 지 안 추 론 을 통 한 아 파 트 단 지 별실 거래 | 세 개 발 , 부 동 산 학 연 구 28(4﹚ 39-54 3 RSQUARERA 오 피 스 지 수 2023 년 4 분 기 매 매 지 수 는 479.9 포 인 트로 2001 년 ) 분 기대 비 4.80 배 높 은 수 준 의 가 격 상 승 을 보 였 으 며 전 분 기 (23.30) 대 비1.6% 상 승, 전 년 동 기 (22.40) 대 비 2.4% 상 승 한 것 으 로 나 타 났 다. ; 서 울 오 피 스 매 매 지 수 는 2001 년 부터 2008 년 3 분 기 까 지연 간 13% 이 상 의 높 은 상 승 률 을 보 였 으 나 , 口口留 금 융 위 기 직 후 인 2009 년 3 분 기 에 는 고 점 인 2008 년 3 분 기대 비 12% 가 하 락 하 였 다 . 금 융 위 기 이 후 인 2010 년 부터 2017 년 까 지연 간 3% 전 후 의 상 승 세 를 보 였 으 며 , 2018 년 부터 2022 년 3 분 기 까 지 연 간 10% 이 상 의 높 은 상 승 세 를 보 이다 최 근에 하 락 하 였 다 . 특 히 2020 년 과 2021 년 은 코 로 나 19 에 도 저 금 리 로 인 한 양 호 한 투 자 환 경 으 로 큰 폭 으 로 가 격 이 상 승 하 였 으 며 , 2022 년 에 는 연 이 은 금 리 인 상 에 도 불 구 하 고 양 호 한 임 차 수 요 와 임 대 료 상 승 을 바 탕 으 로 史名州唯 이 어 가 2022 년 3 분 기 에 고 점 을 기 록 하 였 다 . 그 러 나 2022 년 4 분 기 에 하 락 하 여 정 체 를 보 이 고 있 으 며 , 거 래 규 모 또 한 과거 대 비 크 게 감 소 하 였 다 . 다 만 , 높 은 금 리 에 도 불 구 하 고 양 호 한 임 대 시 장 으 로 가 격 하 락 이 크 게 나 타 나 고 있 지는 않 다 ( 고 점 대 비 2% 하 락 ). ㅡ A2 오 피 스 매 매 가 격 지 수 (2001.10=100.0) _ 전 분 기 대 비 변 동 률 600 50% 40% 30% 20% 10% 岫ˍ‥… ｌ山 4 I | 1ol 山山 ( 山山日 |lˍˍl 閻 | 賴 [ |ˍˉ﹣ˍ . "I'" il 則刁 ˍˍ|"l 0% -10% 0 -20% 1Q4Q 1940 1Q4Q 1940 1940 1940 19040 1940 1940 1940 1040 1040 1Q4Q 1940 1Q4Q 1Q4Q 1940 1940 1Q4Q 1Q4Q 1Q4Q 1Q4Q 1Q4Q o1 ‘02 ‘03 ‘04 ‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 10 11 2 13 4 15 6 7 8 9 20 21 22 ‘23 4 RSQUARER 지 식 산 업 센 터 지 수 2023 년 4 분 기 지 식 산 업 센 터 l 仰 | 全央 216.4 포 인 트 로 2011 년 1 분 기 대 비 2.16 배 높 은 상 승 을 보 였 으 며 , 전 분 기 (23.30) 대 비 19% 상 승 , 전 년 동 기 (22.40) 대 비 6.7% 하 락 한 것 으 로 나 타 나 오 피 스 와 달 리 금 리 인 상 으 로 인 한 가 격 하 락 이 비 교 적 ㅋ 게 나 타 나 고 있 다 . 지 식 산 업 센 터 는 2011 년 부터 2019 년 까 지연 간3.0% 전 루 의 안 정 적 인 상 승 세 를 보 였 으 며 , 2020 년 부터 2022 년 2 분 기 까 지 연 간 20% 이상 상 승 한 것 으 로 나 타 나 오 피 스 보 다 높 은 상 승 률 을 보 였 다. 지 식 산 업 센 터 의 높 은 가 격 상 승 은 오 피 스 에 비 해 적 은 투 자 금 으 로 매 입이 가 능 하 여 개 인 투 자 가 가 능 한 점 , 주 택 에 비 해 대 출 등 의 규 제 가 높 지 않 은 점 등 양 호 한 투 자 환 경 이 영 향 을 미 쳤 기 때 문 으 로 판 단 된 다 . 2022 년 2 분 기 까 지 높 은 가 격 상 승 을 보 였던 지 식 산 업 센 터 는 3 분 기 부 터 하 락 하 여 2023 년 3 분 기 에 는 고 점 대 비 15% 까 지 하 락 하 였 다 . 그 러 나 2023 년 4 분 기 에 는 소 폭 상 승 하 여 하 락 세 가 다 시 반 전된 모 습 이 다 . 임 대 및 공 급등 의 투 자 환 경 에 큰 변 화 가 없 는 가 운 데 , 가 격 하 락 의 반 전 은 현 재 의 거 시 경 제 환 경 보 다 는 | 呢 2 2024 년 의 금 리 인 하 에 의 한 기 대 감 이 영 향 을 미 쳤 기 때 문 으 로 보 인 다 . 一 M2 지 식 산 업 센 터 (2011.10=100.0) 0 전 분 기 대 비 변 동 률 300 50% 250 40% 200 30% 150 20% 100 10% 關 ˍIˍI‧ˍ˙-‧ˍˉ_ˍ lI‧ˍˍIˍIˍˍˍ ˍ‧ˍ-ˍIˍIˍˍˍˍI|||||ˍˍˍlˉI 08 0 -10% 19 3Q 1Q 3Q 1Q 3Q 1Q 3Q 1Q 3Q 1Q 3Q 1Q 3Q 1Q 3Q 1Q 3Q 1Q 3Q 1Q 3Q 1Q 3Q 1Q 30 作 12 13 14 15 16 史 18 19 20 21 22 ‘23

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Q| A 및 지 식 산 업 센 터 刀可口 분 당 을 포 함 한 서 울 空分之 거 래 규 모 는 口二與 금 융 위 기 이 후 지 속 적 으 로 증 가 하 여 2016 년 부 터 계 약 년 도 으 로 10 조 이 상 을 기 록 하 고 있 으 며 , 2021 년 에 는 17 조 이 상 의 가 장 많 은 거 래 를 보 였 다 . 開口 그 러 나 금 리 인 상 으 로 인 한 대 출 부 담 과 수 익 률 하 락 으 로 오 피 스 에 대 한 투 자 가 감 소 하 면 서 계 약 시 점기 준 2022 년 의 거 래 규 모 는 전 년 대 비 34% 가 하 락 한 12 조 원 을 기 록 하 였 으 며 , 2023 년 에 는 8.2 조 원 으 로 전 년 대 비 68% 수 준 이다 지 식 산 업 센 터 는 2019 년 부 터 1 조 원 이 상 의 거 래 량 을 보 였 으 며 , 2021 년 에 는 1.5 조 원 으 로 가 장 많 은 거 래 규 모 를 기 록 하 였 다 . 그 러 나 앞 서 오 피 스 와 마 찬 가 지 로 금 리 인 상 의 여 파 로 2022 년 에 는전 년 대 비 60% 수 준 인 0.9 조 원 으 로 감 소 하 였 으 며, 2023 년 에 는 더 감 소 하 여 거 래 규 모 는 2022 년동 기 간대 비 62% 수 준 인 0.6 조 정 도 가 거 래 되 었 다 .

※ 계 약 시 점 기 준 은 투 자 가 완 료 된 잔 금 시 점 기 준 과 달 리 신 규 투 자 가 발 생 하 는 시 점 으 로 신 규 투 자 의 동 향 을 파 악 하 기 에 좋 은 장 점 이 있 다 .

서 울 / 분 당 오 피 스 거 래 규 모 ( 조 원 ) 서 울 지 식 산 업 센 터 거 래 규 모 ( 조 원 ) 日呈口以匝 0 계 약 년 도 日 1 吳 2| 目 2 春 2| 03 분 기 g 4 是 2| 20 18 18 16 닐 14 0.4 2 0.2 | 0 0.0 圖 든 岡唐員同同吳唐同呂史合史 1 12 13 14 15 16 17 18 19 ﹁20 21 22 23 6 RSQUARERA 오 피 스vs 지 식 산 업 센 터 지 수 비 교 지 식 산 업 센 터 는 1) 저 렴 한 임 대 료 와 2) 오 피 스 와 같 이 사 무 실 로 활 용 이 가 능 한 점 , 그 리 고 3) 오 피 스 가 집 중 된 3 대 핵 심 권 역 보 다 는 가 산 , 구 로 , 마 곡 , ST, 영 등 포 , 44 지 역과 같 이 주 변 지 역 에 입 지 하 고 있 는 특 성 을 가 지 고 있 어 오 피 스 와 상호 보 완 적 인 시 장 을 형 성 하 고있 다 . 오 피 스 와 지 식 산 업 센 터 가 격 은 유 사 한 추 세 를 보 이 고 있 으 나 , 지 식 산 업 센 터 의 가 격 은 2019 년 까 지 오 피 스 보 다 낮 은 상 승 , 2020 년 부터 2022 년 2 분 기 까 지는 오 피 스 보 다 더 높 은 가 격 상 승 을 보 였 다. 지 식 산 업 센 터 의 높 은 가 격 상 승 은 임 차 수 요 의 증 가 보 다 는 저 금 리 와 주 택 규 제 로 인 한 투 자 의 이 전 이 발 생 했 기 때 문 으 로 생 각 된 다 . 오 피 스 의 경 우 단 일 건 물 에 단 일 소 유 주인 경 우 가 많아 많 은 투 자 금 이 필 요 한 반 면 , 지 식 산 업 센 터 는 건 물 의 소 유 를 쪼 개 서 투 자 하 는 것 이 일 반 적 이 기 때 문에 개 인 투 자 자 의 투 자 가 가 능 한 자 산 이 었 다 . 또 한 주 택 규 제 를 받 지 않 는 장 점 이 있 었 다 . 이 로인 해 2020 년 부 터 2022 년 2 분 기 까 지 연 평 균 20% 를 넘 는 기 록 적 인 가 격 상 승 을 보 였 으 나 , 이 후 가 격 하 락 은 오 피 스 보 다 크 게 나 타 나 고 있 어 , 금 리 에 영 향 을 크 게 받 고 있 는 것 으 로 보 인 다 . 그 러 나 2023 년 4 분 기 는 오 피 스 와 지 식 산 업 센 터 모 두 전 분 기 대 비 소 폭 상 승 한 것 으 로 나 타 나 금 리 인 하 에 대 한 기 대 감 이 영 향 을 | 思啶 것 으 로 생 각 된 다. ㅡ 서 울 오 피 스 매 매 가 격 지 수 ㅡ 서 울 지 산 매 매 가 격 지 수 19 3Q 1Q 3Q 1Q 30 1Q 30 1Q 3Q 1Q 3Q 1Q 30 10 30 1Q 30 1Q 30 1Q 30 10 3Q 10 30 作 12 13 14 "5 16 史 "8 19 20 21 22 23 7 RSQUARER 刀人 경 제 지 표 vs 오 피 스지 표비 교 于可之咎仇 | 全 vs GDP, 금 리 60 는 국 가 의 생 산 성 지 표 로 써 오 피 스 투 자 및 임 차 수 요 와 밀 접 한 연 관 성 을 가 지 고 있 다 . 사 무 공 간 에 서 상 품 의 생 산 과 규 모 가 결 정 되 며 , 생 산 에 의 한 수 익 을 바 탕 으 로 설 비 투 자 를 하 기 때 문 이 다 . 그 러 나 오 피 스 매 매 지 수 와 GDP2| 연 관 성 을 살 펴 보 면 같 이 우 상 향 하 고 있 지 만 , 글 로 벌 금 융 위 기 이 전 인 2007 년 에 차 이 가 나 타 나 며 , 2019 년 이 후 에 도 주 세 의 차 이 가 발 생 하 고 있 다. 특 히 2020 년 과 2021 년 은 GDP2| 증 가 분 보 다 매 매 지 수 의 상 승 률 이 더 높 게 나 타 나 고 있 는 데 , 이는 코 로 나 19 로 인 한 606 정 체 에 도 불 구 하 고 저 금 리 가 투 자 에 긍 정 적 인 영 향 을미 쳤 기 때 문 으 로 판 단 된 다 . 2001 년 부터 2023 년 4 분 기 까 지 금 리 와 매 매 가 격 의 상 관 계 수 는 -0.66 로 강 한 반 비 례 관 계 를 보 이 고 있 다 . 그 러 나 2022 년 에 는 금 리 인 상 에 도 불 구 하 고 가 격 상 승이 이 루 어져 투 자 에 큰 부 담 으 로 작 용 하 고 있 다 . 이 러 한 경 향 은 과거 글 로 벌 금 융 위 기 이 전 에 도 나 타 나 고 있 다 . 一川唱 S 么另 D 山 i 企一 명 목 608 국 고 채 5 년 600 10% 금 리 , 지 수 동 반 상 승 구 간 關 8% 7% 6% 300 5% 4% 3% 2% 1% 1930 1930 1030 1930 1030 1030 1030 1030 1030 1930 1030 1030 1030 1030 1030 1930 1030 1030 1030 1030 1930 1030 1030 01 02 ‘03 ‘04 05 g 7 08 09 0 M 2 13 4 ﹁5 6 7 8 19 0 A 2 23 8 RSQUARERA 刀人 경 제 지 표 vs 오 피 스지 표비 교 오 피 스 매 매 지 수 \5 回岐 Cap﹒ Rate 매 매 가 격 과 임 대 료 의 관 계 를 나 타 내 는 Cap﹒ Rate 매 매 가 격 과 반 비 례관 계 를 보 이 고 QICH Cap﹒ Ratel= 2001 년 1 분 기 12.8% 에 서 2023 년 4 분 기 4.8% 로 8.0%p 하 락 한 반 면 , 매 매 가 격 은 2001 1 분 기 100.0 에 서 2023 년 2 분 기 479.92 380% 상 승 한 것 으 로 나 타 나 매 매 가 격 이 10% 상 승 할 때 036.8616 는 0.21%7 하 락 한 것 으 로 나 타 났 다 . Rate9 상 승 이 나 타 났 다 .('"22.40: 4.0% - '23.4Q: 4.8%) 080.88(6 는지 속 적 으로 하 락 세 를 보 여 왔 으 나 2022 년 금 리 인 상 으 로 인 해 4 분 기 부 터 가 격 이하 락 또 는 정 체 되 면 서 Cap﹒ 높 은 금 리 로 인 한 가 격 의 정 체 와 양 호 한 임 대 시 장 으 로 인 한 임 대 료 인 상이 지 속 되 고 있 어, 030.8816 는 앞 으 로 도 당 분 간 상 승 할 가 능 성이 있 을 것 으 로여 겨 진 다. 또 한 030.506630 가 과거 2010 년 부 터 최 근 까 지 장 기 적 으 로 250~3006.65 를보 인 반 면 , 2023 년 4 분 기 의 spreadi= 100665 수 준 으 로 나 타 나 ㅇ 30.6616 는 좀 더 상 승 할 것 으 로 보 인 다 . 一舂吳 Cap﹒ Rate( 切箱一人唱 오 피 스 매 매 가 격 지 수 600 15% 500 13% 400 11% 300 9% 200 7% 100 5% 0 3% 1930 1930 1030 1930 1030 1030 1030 1030 1030 1930 1030 1030 1030 1030 1030 1930 1030 1030 1030 1030 1930 1030 1030 01 02 ‘03 ‘04 05 g 7 08 09 0 M 2 13 4 ﹁5 6 7 8 19 0 A 2 23 RSQUARERA © 9 리 포 트 에 서 제 공 하 는 정 보 ( 그 래 프 , 표 등 ) 에 대 한 지 적 재 산 권 은 (LA 사 전 허 가 없 이 영 업 적 목 적 으 로 무 단복 사 및 배포 시 법 적 제 재 를 받 을 수 있 습 니 디 리 서치 센 터 류 강 민 센 터 장 locsword@rsquare.co.kr 정 혜 진 수석 hyejin@rsquare.co.kr 안 태 진 선임 steven6ko@rsquare.co.kr 최 규 정 연 구 원 kyu.choi@rsquare.co.kr 알 스 퀘 어 서 울 강 남 구 테 헤 란 로 311 아 남 타 워 부 동 산 서 비 스 및 기타 문 의 info@rsquare.co.kr 임 차 문 의 sales@rsquare.co.kr 인 테 리 어 문 의 rd_info@rsquare.co.kr

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