[RSQUARE] 2023_Q1 오피스+지산 매매지표 리포트

오 피 스 ' 지 식 산 업 센 터 ㅇ 매 매 지 표리 포 트 RSQUARER CONTENTS QA ㆍ 지 식 산 업 센 터 매 매 지 표 리 포 트 시 표 산 정 방 법 오 피 스 지 수 지 식 산 업 센 터 지 수 오 피 스 및 지 식 산 업 센 터 거 래 규 모 A vs 지 식 산 업 센 터 지 수비 교 거 시 경 제 지 표 오 피 스 지 수 비 교 RSQUARER 八丞산 정 방 법 (1) 오 피 스 매 매 지 수 는 0=2| Case/Shiller Home Price 1006× 를 산 정 하 는 데 활 용 되 는 반 복 매 매 모 형 으 로 만 들 어 졌 다 . (2) 반 복 매 매 모 형 은 부 동 산 을 매 입 하 고 나 중에 재 판 매 하 는 , 다 시 말 해 서 반 복 으 로 2 번 이상 거 래된 자 료 들 을 이 용 하 여 그 상 승 률 을 시 기 별 로 적 절 하 게 나 누 는 방 법 이 다 . . (3) 기타 자 료 수 가 많지 않 은 것 을 보 완 하 고 자 MIT 부 동 산 연 구 센 터 : (MIT/CRE)| 2 단 계 추 정 법 을 활 용 하 여 산 정 한 다 . (1) Cap. Rate= 매 매 사 례 가 많지 않 고 , 사 옥 이 나 개 발 과 같 이 74247} 되 더 라 도 임 대 료 가 없 는 사 례 는 제 외 되 는 등 자 료 가 많지 않 아 분 기 별 평 균 을 이 용 하 더 라 도 안 정 적 인 지 교 를 만 들 어 내 기 에 한 계 가있 다. (2) 이에 최 근 안 정 적 인 지 표 개 발 에 활 용 되 고 있 는 베 이 지 안 巳翎詑 이 용 하 여 Cap. Rate 지 묘 를 산 정 하 였 다 . 모 형에 고 려 되 는 사 전 분 포 는 전 昱 | 吉 현 재 분 기 의 차 이는 정 규 분 포 라 는 임 의 보 행 (00001\/816) 을 가 정 한 다 . (1) 매 매 지 수 와 Cap. Rate= 알 스 퀘 어 에 서 등 기 부 등 본 자 료 등 을 확 인 한 거 래 자 료 를 이 용 하 였 으 며 , 기타 자 료 구 축 및 모 형에 관 한 참 고 문 헌 은 다 음 과 같 다. ˊ 황 규 완 ㆍ 손 재 영 (2017), "MIT/CRE 2 단 계 추 정 법 을 활 용 한 서 울 오 피 스 가 격 지 수 산 출 에 관 한 연 구 ", 주 택 연 구 25(1), 151-175. ＊ 류 강 민 ㆍ 송 기 욱 (2020), " 반 복 매 매 모 형 을 활 용 한 서 울 시 오 피 스 벤 치 마 크 。 가 격 지 수 개 발 및 시 험 적 적 용 연 구 ", LHIXYE 11(2), 33﹣46 5 ＊ 류 강 민 ㆍ 송 기 욱 (2023), " 서 울 시 지 식 산 업 센 터 가 격 지 수 개 발 및 거 시 경 제 요 인 영 향 분 석 ", 부 동 산 분 석 9(1), 253-270 ＊ 권 민 성 ㆍ 최 우 현- ㆍ 송 영 선 ㆍ 이 창 무 (2022), " 계 층 적 베 이 지 안 추 론 을 통 한 아 파 트 단 지 별 실 거래 기반 시 세 개 발 ", 부 동 산 학 연 구 28(4), 39-54 3 RSQUARERA 》 2023 년 1 분 기 오 피 스 매 매 지 수 는 493.1 포 인 트로 2001 년 1 분 기 대 비 4.93 배 =2 令子 9 가 격 상 승 을 보 였 으 며 , 전 분 기 (22.4()) 대 비 2.9% 상 승 , 전 년 동 기 (22.1()) 대 비 4.2% 상 승 하 는 것 으 로 나 타 났 다 . 》 서 울 오 피 스 咎叼 | 伐三 글 로 벌 금 융 위 기 이 전 인 2008 년 3 분 기 까 지 연 간 13% 이 상 의 높 은 勿合唱訢 보 였 으 나 , 2009 년 3 분 기 에 는 고 점 대 비 12% 가 하 락 하 였 다 . 2010 년 부 터 2017 년 까 지연 간 3% 전 후 의 비 교 적 안 정 된 상 승 세 를 보 였 으 나, 2018 년 부터 2022 년 3 분 기 까 지 연 간 10% 이 상 의 높 은 상 승 세 를 보 였 다 . 그 러 나 2022 년 4 분 기 부 터 는 가 격 의 정 체 또 는 하 락 세 를 보 이 고 吉叮》另 5| 2020 년 과 2021 년 은 코 로 나 19 에 도 저 금 리 로 인 한 양 호 한 투 자 환 경 으 로 큰 폭 으 로 가 격 이 상 승 하 였 으 며 , 2022 년 에 는 연 이 은 금 리 인 상 에 도 불 구 하 고 양 호 한 임 차 수 요 와 임 대 료 상 승 을 바 탕 으 로 상 승 세 를 이 어가 2022 년 3 분 기 에 507.6 포 인 트 의 고 점 을 기 록 하 였 다 . 》 그 러 나 2022 년 4 분 기 부 터 누 적 된 금 리 인 상 의 영 향 으 로 가 격 의 정 체 또 는 하 락 세 를 보 이 고 있 으 며 , 거 래 규 모 또 한 과거 대 비 크 게 감 소 하 였 다 . 一 서 울 오 피 스 매 매 가 격 지 수 (2001.1(0=100.0) 圖 전 분 기 대 비 변 동 률 600 50% 500 40% 400 30% 300 20% 200 10% s 4 啄山 |‧ˍˍˍˍˍˍˍˍˍˍˍ.ˍˍˍˍˍ|ˍ︱ˍˍˍˍˍLˍ‧ˍˉˍˍ…I‥‥ˍ|ˍ‥"」‥ˍhˍ . 0 -10% 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 10 2001 _ 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 23 4 RSQUARE= 》 2023 년 1 분 기 지 식 산 업 센 터 매 매 지 수 는 206.7 포 인 트로 2011 년 1 분 기 대 비 2.07 배 =2 상 승 을 보 였 으 며 , 전 분 기 (22.4()) 대 비 -3.9%, 전 년 동 기 (22.1()) 대 비 -2.1% 로 나 타 나 오 피 스 와 달 리 금 리 인 상 으 로 인 한 가 격 하 락 이 비 교 적 크 게 나 타 나 고 있 다. > 지 식 산 업 센 터 는 2011 년 부터 2019 년 까 지 연 간3.2% 의 비 교 적 안 정 적 인 상 승 세 를 보 였 으 며 , 2020 년 부 터 2022 년 3 분 기 까 지 연 간 20% 이상 상 승 하 여 오 피 스 보 다 도 상 승 률 이 높 았 다. 》 지 식 산 업 센 터 의 높 은 가 격 상 승 은 오 피 스 에 비 해 적 은 투 자 금 으 로 개 인 투 자 가 가 능 했 던 점 ,주 택 에 비 해 대 출 등 의 규 제 가 높 지 않 은 점 등 양 호 한 투 자 환 경 이 영 향 을 미 쳤 기 때 문 으 로 판 단 된 다 . 》 그 러 나 2022 년 2 분 기를 기 점 으 로 연 이 은 하 락 세 를 보 이 고 있 으 며, 2023 년 1 분 기 의 매 매 지 수 는 고 점 대 비 10% 수 준 의 비 교 적 큰 폭 의 가 격 하 락 을 보 이 고 있 어 지 식 산 업 센 터 에 관 한 지 속 적 인 모 니 터 링 이 필 요 한 상 황 이 다 .

※ 지 식 산 업 센 터 는 과거 아 파 트 형 공 장 이 산 업 구 조 의 변 회 에 따 라 개 편 된 것 으 로 , 용 도 상 으 로는 공 장 에 해 당 하 지만 실 제 입 주 업 종 을 보 면

공 장 이 필 요 하 지 않 은 업 종 도 포 함 하 고 있 어 사 무 실 로 활 용 이 가 능 한 장 점 을 가 지 고 있 다. ' 산 업 집 적 활 성 화 및 공 장 설 립 에 관 한 법 률 , 제 28 조 의 5 항 에 서 지 식 산 업 세 터 의 입 주 가 능 업 종 은 제 조 업과 지 식 기 반 산 언 , 정 보 통 신 산 업 , 벤 처 기 업 등에 해 당 힌 다 一 지 식 산 업 센 터 (2011.10=100.0) 륨 전 분 기 대 비 凸含罫 250 50% 40% 30% 20% 10% 5 ﹍ ㅡ . e 1 ITTH N .I.In“l”"l 0 ˍˍ 目 1 1 1 I” 0 -10% 123412341234123412341234123412341234123412341234 1 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 202 | 23 5 RSQUARE= 引咐入 및 지 식 산 업 센 터 거래 규 모 》 분 당 을 포 함 한 尸咐오 피 스 거 래 규 모 는 글 로 벌 금 융 위 기 이 후 지 속 적 으 로 증 가 하 여 2016 년 부 터 계 약 년 도 기 준 으 로 10 조 이 상 을 기 록 하 고 있 으 며 , 2021 년 에 는17 조 이 상 의 가 장 많 은 거 래 를 보 였 다 . 》 그 러 나 금 리 인 상 으 로 인 한 대 출 부 담 과 수 익 률 하 락 으 로오 피 스 에 대 한 투 자 가 감 소 하 면 서 계 약 시 점 기 준 2022 년 의 거 래 규 모 는 전 년대 비 34% 가 하 락 한 12 조 원 을 기 록 하 였 으 며 , 2023 년 1 분 기 에 는 0.3 조 원 으 로 거 래 가 거 의 없 는 상 황 이 다 . 》 지 식 산 업 센 터 는 2019 년 부터 2021 년 까 지 1 조 원 이 상 의 거 래 량 을 보 였 으 며 , 2021 년 에 는1.6 조 원 으 로 가 장 많 은 거 래 규 모 를 기 록 하 였 다 . 그 러 나 앞 서 오 피 스 와 마 찬 가 지 로 弓弓 인 상 의 여 파 로 2022 년 에 는 전 년대 비 60% 수 준 인 0.9 조 원 으 로 감 소 하 였 으 며 , 2023 년 1 분 기 에 는 2022 년 대 비 20% 수 준 인 0.2 조 미 만 이 거 래 되 었 다 .

※ 계 약 시 점 기 준 은 투 자 가 완 료 된 잔 금 시 점 기 준 과 달 리 신 규 투 자 가 발 생 하 는 시 점 으 로 신 규 투 자 의 동 향 을 파 악 하 기 에 좋 은 장 점 이 있 다.

서 울 / 분 당 오 피 스 거 래 규 모 ( 소 원 ) 서 울 지 식 산 업 센 터 거 래 규 모 ( 소 원 ) 계 약 년 도 圖忑口以史 20 1.8 1.0 0.8 ‘ 0. ; 1l | p 11 12 13 74 15 dg 丫 3g dg 0 知 2 끊 11 2 38 94 Ug dg 巾 18 Ug 回 2 2 蠶 g o @ =) IS 公 by ) 6 RSQUARERA 및 지 식 산 업 센 터 거래 규 모 》 2023 년 1 분 기 에 거 래된 지 식 산 업 센 터 가 격 은 전 용 면 적 3.3[7 당 31 백 만 원 으 로 , 성 동 구 가 가 장 &2 48 백 만 원 /3.377 을 보 였 으 며 , 전 통 적 인 지 역 인 금 천 구 와 구 로 구는 20~21 백 만 원/ 3.377' 으 로 낮 게 나 타 났 다 . 》 서 울 지 식 산 업 센 터 의 거 래 면 적 비 중 은 금 천 구 , 구 로 구 , 성 동 구 , 영 등 포 구 , 송 파 구 , 강 서 구 의 6 개 지 역 이 전 체 거 래 의 90% 이 상 을 차 시 하 고 吉 2 叫2011 년 부터 2022 년 까 지금 천 구 와 구 로 구 가 70% 전 후 비 중 을 보 였 다. 》 2023 년 1 분 기 에 는 전 반 적 으 로 거 래 면 적 은 감 소 한 가 운 데 , 높 은 거 래 비 중 을 차 시 하 였던 금 천 구 와 구 로 구 지 역 은 50% 대 로 감 소 하 였 으 며 , 성 동 구 와 영 등 포 구 , 송 파 구 의 비 중 이 증 가 하 였 다 .

※ 구 별 평 당 가 및 거 래 면 적 은 전 용 면 적 기 준 이다

※ 오 피 스 부 분 은 알 스 퀘 어 2023 Q1 오 피 스 리 포 트 를 참 고 하 면 확 인 가 능 합 니 다 .

지 식 산 업 센 터 구 별 평 당 가 ( 백 만 원 /3.37) 지 식 산 업 센 터 구 별 거 래 면 적 비 중 8537 0 구 로 구 圖句含乙國弦含工七 송 파 구 _ 강 서 구 空 2| 同 100% == E 5%

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X B3 xR 45 90% 12% 40 80% 35 34 70 30 60 | 25 23 50 20 40 1 15 30 10 20 5 10 0 0% 금 천 구 、 구 로 구 、 성 동 구 . 영 등 포 구 송 파 구 、 감 서 구 、 서 룰 M2 M3 145 8 巾 3g 119 0 1 閔聿呂 RSQUARE= ㅁ 오 피 스 vs 지 식 산 업 센 터 刁伐用志》 지 식 산 업 센 터 는 @# 저 렴 한 임 대 료 와 @ 오 피 스 와 같 이 사 무 실 로 활 용 이 가 능 한 점 ,그 리 고 @ 오 피 스 가 집 중 된 30 핵 심 권 역 보 다 는 가 산 , T2, 마 곡 , 송 파 , 영 등 포 , 성수 지 역과 같 이 주 변 지 역 에 입 지 하 고 있 는 특 성 을 가 지 고 있 어오 피 스 와 상호 보 완 적 인 시 장 을 형 성 하 고 있 다. > 오 피 스 와 지 식 산 업 센 터 가 격 은 유 사 한 추 세 를 보 이 고 있 으 나 , 지 식 산 업 센 터 의 가 격 은 2019 년 까 지 오 피 스 보 다 낮 게, 2020 년 부터 2022 년 2 분 기 까 지는 오 피 스 보 다 더 높 게 상 승 하 였다 > 지 식 산 업 센 터 의 높 은 가 격 상 승 은 임 차 수 요 의 증 가 보 다 는 저 금 리 와 주 택 규 제 로 인 한 투 자 의 이 전 이 발 생 했 기 때 문 으 로 생 각 된 다 . 오 피 스 의 경 우 단 일 건 물 에 단 일 소 유 주인 경 우 가 많아 많 은 투 지 금 이 필 요 한 반 면 , 지 식 산 업 센 터 는 건 물 의 소 유 를 쪼 개 서 투 자 하 는 것 이 일 반 적 이 기 때 문에 개 인 투 자 가 가 능 한 자 산 이 었 다 . 또 한 비 주 거 용 부 동 산 으 로 주 택 규 제 를 받 시 않 는 장 점 이 있 었 다 . 》 이 로 인 해 2020 년 부 터 2022 년 2 분 기 까 지 연 평 균 20% 를 넘 는 기 록 적 인 가 격 상 승 을 보 였 으 나 , 이 후 가 격 하 락 은 오 피 스 보 다 크 게 나 타 나 고 있 어 , 금 리 영 향 이 크 게 나 타 나 고 있 다 . — Mg 오 피 스 매 매 가 격 지 수 ㅡ 지 산 매 매 가 격 지 수 10 30 10 30 10 30 10 30 10 30 10 30 10 30 10 30 10 30 10 30 10 30 10 30 10 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 202 23 8 RSQUARE= ‘ 거 시 경 제 지 표 vs 오 피 스 지 표 비 교 > 오 피 스 매 매 지 수 \ ㅎ GDP, 금 리 > GDP= 국 가 의 생 산 성 지 표 로 써 오 피 스 투 자 및 임 차 수 요 와 밀 접 한 연 관 성 을 가 시 고 있 다 . 사 무 공 간 에 서 상 품 의 생 산 과 규 모 가 결 정 되 며 , 생 산 에 의 한 수 익 을 바 탕 으 로 설 비 투 자 를 하 기 때 문 이 다. 》 그 러 나 오 피 스 매 매 지 수 와 GDPL| 연 관 성 을 살 펴 보 면 같 이 우 상 향 하 고 있 시 만 , 글 로 벌 금 융 위 기 이 전 인 2007 년 에 차 이 가나 타 나 며, 2019 년 이 후 에 도 추 세 의 차 이 가 발 생 하 고 吉叮》 특 히 2020 년 과 2021 년 은 GDP2| 증 가 분 보 다 매 매 지 수 의 상 승 률 이 더 높 게 나 타 나 고 있 는 데 , 이는 코 로 나 19 로 인 한 GDP 정 체 에 도 불 구 하 고 서 금 리 가 투 자 에 긍 정 적 인 영 향 을 미 쳤 기 때 문 으 로 판 단 된 다. . 》 2001 년 부 터 2023 년 1 분 기 까 지 금 리 와 매 매 가 격 의 상 관 계 수 는 -0.71 로 강 한 반 비 례 관 계 를 보 이 고 品向 그 러 나 2022 년 에 는 금 리 인 상 에 도 불 구 하 고 가 격 상 승이 이 루 어져 향 후 투 자 에 큰 부 담 으 로 작 용 하 고 있 다 . 이 러 한 경 향 은 과거 글 로 벌 금 융 위 기 이 전 에 도 나 타 나 고 있 다 . — M2 오 피 스 매 매 가 격 지 수 一」岳吟 600 -- 국 고 채 5 년 600 10% 白凶工伐동 반 상 승구 간 9% 300 5% 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 10 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 23 9 RSQUARERA ‘ 거 시 경 제 지 표 vs 오 피 스 지 표 비 교 3 오 피 스 利利刁全 vs Cap. Rate > 매 매 가 격 과 임 대 료 의 관 계 를 나 타 내 는 Cap﹒ 8816 는 매 매 가 격 과 반 비 례 관 계 를 보 이 고 있 다. Cap﹒ Rate= 2001 년 1 분 기 12.8% 에 서 2023 년 1 분 기 4.2%= 8.6%p 하 락 한 岑凹 매 매 가 격 은 2001 년 1 분 기 100.0 에 서 2023 년 1 분 기 493.12 493% 상 승 한 것 으 로 나 타 나 매 매 가 격 이 10% 상 승 할 때 Cap. Rate= 0.17%p 하 락 한 것 으 모 나 타 났 다 . 》 Cap. Rate= 지 속 적 으 로 하 락 세 를 보 여 殼 2 山 2022 년 금 리 인 상 으 로 인 해 4 분 기 부 터 가 격 이 하 락또 는 정체 되 면 서 Cap﹒ 886 의 상 승이 나 타 났 다. 》 =2 금 리 로 인 한 매 매 가 격 의 정 체 와 양 호 한 임 대 시 장 으 로 인 한 句口口 인 상 으 로, Cap﹒ Ratex 상 승' 가 등 성이 있 다 》 특 히 Cap﹒ Rate 507680 가 과거 2010 년 부 터 최 근 까 시 장 기 적 으 로 220~300665 를 보 인반 면, 2023 년 1 분 기 의 507680 는100bps 미 만 으 로 나 타 나 당 분 간 Cap﹒ 8816 상 승이 지 속 될 것 으 로 보 인 다. 一 Cap﹒ Rate(\8) — M2 @ 巨入 매 매 가 격 지 수 15% 550 13% 11% 400 9% 7% 250 5% 3% 100 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1030 1Q 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 | 2020 2021 2022 23 10 RSQUARERA N0﹒1 PROPTECH RSQUARERA 리 서 치 센 터 CONTACT 류 강 민 센 터 장 locsword@rsquare.co.kr 정 혜 진 수 석 hyejin@rsquare.co.kr 안 태 진 선 임 steven6ko@rsquare.co.kr

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